Comprar en pozo, una de las tendencias del mercado inmobiliario

Fuente: Clarín por Liliana Carbello – Desde hace décadas, la inversión en proyectos en pozo forma parte del ADN del mercado inmobiliario argentino. Sin embargo, el contexto económico, los elevados costos de construcción y los cambios en la demanda obligan a realizar una mirada más profunda.

Sin dudas, entre las ventajas figuran la posibilidad de ccomprar una propiedad a un menor precio y abonar en cuotas.

El CEO de la firma WGW Desarrollos, Sebastián Wierzba, suma el beneficio de la customización. “Si el departamento es para vivirlo se puede ajustar a la necesidad del usuario y entregarse con los cambios previamente conversados con la desarrolladora. Esto no se puede hacer en un usado a menos que posterior a la compra se inicien refacciones generando un costo e incomodidad para los compradores”.

Aer zapiola. La propuesta en pozo de la desarrolladora Cubero Rubio. Gentileza

Adquirir una unidad en pozo implica comprender el proceso inmobiliario en su dimensión más profunda: no se compra únicamente un metro cuadrado, sino una visión de proyecto en evolución.

“Entre las ventajas, está la posibilidad de ingresar en una etapa temprana de valorización, acceder a unaforma de pago financiada y elegir con mayor precisión variables cualitativas como orientación, altura, implantación y tipología”, dice Natalia Tuset Roiz.

La gerenta comercial de la desarrolladora ATV Arquitectos enumera algunos desafíos como los tiempos de obra y la incidencia de distintas variables. “Invertir en pozo requiere una mirada estratégica, comprensión del contexto macroeconómico y claridad sobre las condiciones contractuales”.

A la hora de elegir, conviene invertir en proyectos que articulen tres dimensiones: ubicación estratégica, solidez desarrolladora y calidad arquitectónica consistente.

Actualmente, hay corredores dinámicos y con demanda sostenida en barrios como Palermo, Belgrano,Núñez, Colegiales y Saavedra.

Los amenities del proyecto Row Arévalo. Gentileza Cubero Rubio

¿Cuánto menos se paga un departamento en pozo comparado con una terminado? “Si es adquirido en la primera etapa, cuando la obra recién comienza, puede costar entre un 30 % y un 50 % menos que uno a estrenar. En caso de ser comprada la unidad a medio término de la obra esta diferencia se reduce”, informa Wierzba.

Hoy el precio de un proyecto de pozo se ubica en un promedio de US$ 3100. Obviamente depende de la ubicación, tipología y terminaciones.

“La entrega sin ciertos elementos puede hacer que, aunque el valor sea superior, la unidad resulte más económica al considerar las inversiones necesarias para habitarla. Por ejemplo: no es lo mismo entregar una unidad sin pisos o muebles alacena en cocina, que un departamento que se entrega hasta con espejos y paisajismo en balcones”, afirma Kevin Savelski, socio y director de Grupo 8.66.

En tanto, Agustín Cubero, uno de los socios de la desarrolladora Cubero Rubio, aclara que “un objetivo razonable suele ser pagar aproximadamente un 20% menos que una unidad equivalente terminada. También es importante recordar que hubo momentos en los que los márgenes eran mayores, pero hoy estamos en un contexto de costos altos, lo que redujo los márgenes”.LIV Costa Rica, otro proyecto en pozo. Gentileza ATV Arquitectos

La elección del producto responde a variables que exceden el precio, como por ejemplo, proximidad a espacios verdes, oferta cultural y gastronómica, accesibilidad y percepción de calidad de vida. Las decisiones inmobiliarias están cada vez más asociadas al concepto de bienestar urbano.

“No obstante, la verdadera oportunidad no se define únicamente por el barrio, sino por la microimplantación, la escala del edificio y la lectura urbana del entorno inmediato”, asegura Tuset Roiz.

En cuanto a la capitalización que genera un proyecto en pozo, la gerenta sostiene que “cuando se ingresa en etapa de preventa y la propuesta está correctamente concebida y ubicada, históricamente la capitalización al momento de entrega fue significativa”.

El contexto actual exige mayor precisión: los márgenes no son automáticos ni homogéneos. La rentabilidad depende del timing de entrada, de la calidad arquitectónica y de la consolidación del entorno urbano durante el ciclo de obra.Vera Nubia posee variedad de amenities como salón de eventos. Gentileza Grupo 8.66

En términos generales, es posible encontrar márgenes del orden del 20%. En algunos casos puntuales, pueden llegar al 25%, aunque son más difíciles de conseguir.

“Muchas veces se hace una cuenta simplificada que no refleja correctamente la rentabilidad real. Por ejemplo, tomar un 20% y dividirlo por tres años da aproximadamente un 6% o 7% anual. Pero ese cálculo es incorrecto, porque el capital no se desembolsa todo al inicio. Los pagos se realizan de manera escalonada durante la obra”, describe Agustín Cubero.

Además, explica que “con un esquema típico, por ejemplo un anticipo del 30% o 40% y el saldo en cuotas durante el desarrollo, el capital se va integrando progresivamente. Eso mejora la tasa efectiva de retorno. Inclusive, si alguien paga todo al inicio, muchas veces puede negociar un mayor descuento y aumentar el margen”.

“Si el desarrollador cumple con los plazos -continúa- y el inversor vende la unidad una vez finalizada a un valor de mercado razonable, es posible obtener tasas atractivas. Con flujos bien estructurados y una estrategia de venta ordenada al momento de la entrega, pueden lograrse tasas internas de retorno en dólares del orden del 11% al 12%”.

Es cierto que pueden existir inversiones con retornos mayores, pero implican mayor riesgo. “Por eso, cuando se analiza correctamente el flujo de fondos, la inversión en pozo muestra un potencial de rentabilidad mucho más interesante de lo que parece a primera vista”, señala Cubero.

En cuanto a los tiempos de obra, una tipología estándar en terrenos de simple frente suele durar aproximadamente dos años. Esto no considera tiempos municipales de aprobación de planos, ni trámites generales, pero la obra neta ronda ese período. El tiempo podrá variar dependiendo de varios factores: si el proyecto tiene excavación y subsuelos implica más tiempo a la construcción.Illa Belgrano, un proyecto de Grupo QH presentado por Volsmart. Gentileza

“La clave está en entender qué riesgo se asume según el avance del proyecto y el contexto del mercado, y si esa inversión se alinea con la situación financiera y los objetivos de cada inversor”, explica Matías Ferrari, presidente de Volsmart, empresa que ofrece la posibilidad de invertir digitalmente en proyectos de pozo de distintas desarrolladoras.

Actualmente, es un buen momento para adquirir un departamento en pozo dado que los precios no han subido en relación a los costos. “Cualquier persona que entre en pozo hoy en día en una etapa inicial, si la desarrolladora es de confianza y cumplidora con los tiempos debería salir ganando pudiendo multiplicar su inversión por encima de otras posibilidades disponibles”, aseguran los especialistas.

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