¿Cuánto tiempo te da el barrio para construir en tu lote?
Leí 12 reglamentos de edificación de barrios cerrados del sur del Gran Buenos Aires, de punta a punta, y saqué de cada uno lo que te toca apenas firmás: cuánto tenés para empezar la obra, cuánto para terminarla, cuánto tiene que medir la casa como mínimo y qué pasa si no cumplís. Cada fila lleva el PDF del barrio. Última lectura: 7 de octubre de 2026.
Y otros 18 meses para terminarla una vez empezada. La excepción es Lagos de San Eliseo, que da 12 meses para empezar.
Ojo con generalizar: 11 de los 12 son del mismo desarrollador (Inco, Inversiones al Costo), que usa casi el mismo reglamento en todos sus barrios. Los 18 meses son la regla de Inco, no del mercado entero. En otro barrio, mirá su reglamento: puede ser distinto.
Lo que dice cada reglamento
| Barrio | Para empezar | Para terminar | La comisión revisa planos en | Casa mínima | FOS / FOT | Fuente |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Santa Clara al SurSan Vicente · Inco | 18 meses | 18 meses | 20 días | 120 m² | 0,3 / 0,5 | PDF2023-2024 (provisorio) |
| Damasia al SurEzeiza · Inco | 18 meses | 18 meses | 20 días | 140 m² | 0,3 / 0,5 | PDF27-11-2025 |
| Las VictoriasEzeiza · Inco | 18 meses | 18 meses | 20 días | 120 m² | 0,3 / 0,5 | PDFreglamento unico, subido 2026-09 |
| Horizontes al SurPresidente Perón · Inco | 18 meses | 18 meses | 10 días | 120 m² | 0,25 / 0,5 | PDFR19 (.doc, 2024-08) |
| Santo DomingoPresidente Perón (Guernica) · Inco | 18 meses | 18 meses | 20 días | 120 en lotes de 600 m²; 140 en lotes de mas de 600 m² | 0,25 / 0,5 | PDFv5 9-24 |
| San LucasSan Vicente · Inco | 18 meses | 18 meses | 20 días | 120 m² | 0,3 / 0,5 | PDFR27 |
| Cruz del SurSan Vicente · Inco | 18 meses | 18 meses | 10 días | 140 m² | 0,25 / 0,5 | PDF2024-09 |
| Elcano (Pueblos del Plata)Berazategui · Inco | 18 meses | 18 meses | 20 días | 120 m² | 0,3 / 0,5 | PDFR6-3 (2024-12) |
| Magallanes (Pueblos del Plata)Berazategui · Inco | 18 meses | 18 meses | 20 días | 120 m² | 0,3 / 0,5 | PDFR23 |
| Sebastian Gaboto (Pueblos del Plata)Berazategui · Inco | 18 meses | 18 meses | 20 días | 120 m² | 0,3 / 0,5 | PDFR23 |
| Villalobos (Pueblos del Plata)Berazategui · Inco | 18 meses | 18 meses | 20 días | 120 m² | 0,3 / 0,5 | PDFR23 (2022-12) |
| Lagos de San EliseoPresidente Perón · Fideicomiso Lagos San Eliseo | 12 meses | no fija | 20 días corridos | 100 en planta baja (cubierto 100% + semicubierto segun detalle) | 0,3 / 0,5 | PDFsin fecha en el PDF |
Desde cuándo corre el reloj: en Santa Clara al Sur el reglamento dice que el plazo de inicio cuenta "a partir de la fecha de entrega del plano conformado por la Comisión de Urbanismo", y que si no empezaste en ese plazo el permiso caduca solo. En Lagos de San Eliseo, los 12 meses corren desde el acta. FOS es la parte del lote que podés ocupar en planta baja y FOT el total que podés construir sumando plantas, los dos como fracción del lote.
Qué pasa si no cumplís
Los reglamentos de sanciones de Santa Clara al Sur, Damasia al Sur, Las Victorias no ponen las multas en pesos: las ponen en litros de gasoil. Una falta leve son 30 unidades, una media 60, una grave 120 y una gravísima 200, y cada unidad vale un litro de gasoil Premium Diesel de YPF al precio del día en que te multan. Así la multa se actualiza sola con la inflación.
En Lagos de San Eliseo: adulterar el certificado por segunda vez: 4 expensas ordinarias + suspension de obra 15 dias laborales.
En el resto de los barrios de la tabla el régimen de sanciones es un documento aparte que todavía no leí entero, así que no te digo números que no vi.
Retiros, altura y construcción en seco
| Barrio | Retiros | Altura | Steel frame y otros sistemas |
|---|---|---|---|
| Santa Clara al Sur | frente 5 · laterales 3 · fondo 8 m | 10,00 m segun Ord. 4497; ventilaciones, chimeneas y tanques hasta 12 m | se admite con requisitos: empresa con Certificado de Aptitud Tecnica (CAT) vigente, memoria de calculo firmada, steel framing segun CIRSOC 303, muros nivel B IRAM 11605; "No se aceptan viviendas prefabricadas" |
| Damasia al Sur | frente 5 · laterales 3 · fondo 8 m | 8 m cubierta plana; inclinada 8 m al baricentro del techo con plano limite 10 m incluyendo chimeneas y tanques | solo steel frame; NO wood frame, NO casas prefabricadas, NO containers |
| Las Victorias | frente 5 · laterales 3 · fondo 8 m | 8 m cubierta plana; inclinada 8 m al baricentro con plano limite 10 m | solo steel frame; NO wood frame, NO casas prefabricadas, NO containers |
| Horizontes al Sur | frente 5 · laterales 3 · fondo 8 m | 10,60 m; con techo inclinado la cumbrera hasta 12,50 m si el baricentro del triangulo del techo no supera 9,60 m | se admite con requisitos: empresa con Certificado de Aptitud Tecnica (CAT) vigente, memoria de calculo firmada, steel framing segun CIRSOC 303, muros nivel B IRAM 11605; "No se aceptan viviendas prefabricadas" |
| Santo Domingo | frente 5 · laterales 4 · fondo 8 m | 9 m; cumbrera hasta 10,40 m con baricentro del techo <= 9 m; sobre 9 m no hay locales habitables | se admite con requisitos: empresa con Certificado de Aptitud Tecnica (CAT) vigente, memoria de calculo firmada, steel framing segun CIRSOC 303, muros nivel B IRAM 11605; "No se aceptan viviendas prefabricadas" |
| San Lucas | frente 5 · laterales 3 · fondo 8 m | 10,00 m segun Ord. 4497; tanques y chimeneas hasta 12 m | se admite con requisitos: empresa con Certificado de Aptitud Tecnica (CAT) vigente, memoria de calculo firmada, steel framing segun CIRSOC 303, muros nivel B IRAM 11605; "No se aceptan viviendas prefabricadas" |
| Cruz del Sur | frente 5 · laterales 4 · fondo 8 m | 10,60 m; cumbrera hasta 12,50 m con baricentro <= 9,60 m | se admite con requisitos CAT/CIRSOC 303 (Enmienda 15) |
| Elcano (Pueblos del Plata) | frente 5 · laterales 3,5 · fondo 8 m | 10,00 m; tanques y chimeneas hasta 12 m | se admite con requisitos: empresa con Certificado de Aptitud Tecnica (CAT) vigente, memoria de calculo firmada, steel framing segun CIRSOC 303, muros nivel B IRAM 11605; "No se aceptan viviendas prefabricadas" |
| Magallanes (Pueblos del Plata) | frente 5 · laterales 3,5 · fondo 8 m | 10,00 m | se admite con requisitos: empresa con Certificado de Aptitud Tecnica (CAT) vigente, memoria de calculo firmada, steel framing segun CIRSOC 303, muros nivel B IRAM 11605; "No se aceptan viviendas prefabricadas" |
| Sebastian Gaboto (Pueblos del Plata) | frente 5 · laterales 3,5 · fondo 8 m | 10,00 m | se admite con requisitos: empresa con Certificado de Aptitud Tecnica (CAT) vigente, memoria de calculo firmada, steel framing segun CIRSOC 303, muros nivel B IRAM 11605; "No se aceptan viviendas prefabricadas" |
| Villalobos (Pueblos del Plata) | frente 5 · laterales 3,5 · fondo 8 m | 10,00 m | se admite con requisitos: empresa con Certificado de Aptitud Tecnica (CAT) vigente, memoria de calculo firmada, steel framing segun CIRSOC 303, muros nivel B IRAM 11605; "No se aceptan viviendas prefabricadas" |
| Lagos de San Eliseo | frente 5 · laterales 3,5 · fondo 0,25 x (profundidad - 20), nunca menos de 5 m m | techo plano 7 m (+2 m chimeneas/tanques); inclinado 7,50 m al baricentro, maximo 9 m | construccion tradicional de primera calidad, tejas ceramicas o pizarra; cualquier otro sistema lo aprueba expresamente la Comision (CAT si no es tradicional); prohibidas cubiertas de paja |
Lo que no está acá
San Sebastian: los maestros leyeron una copia archivada 2019 (FOS 0,45 / FOT 0,45 / FOS verde 0,50; minimo 150 m2; comision 15 dias) pero no guardaron la url; no se pudo relocalizar el 2026-10-07. No se carga sin fuente.. Nordelta: reglamento completo detras de cuenta de residente (AVN). EIDICO modelo: eidico.com.ar/links/reglamentoconstruccionmodelo.pdf es plantilla con FOS/FOT en xxxx; no es un barrio.
Cómo se armó: bajé cada PDF de la web del desarrollador o del barrio, lo leí completo y guardé el número de cada documento con su versión y la fecha de lectura. Si el barrio sube un reglamento nuevo, el que vale es el suyo. Esto es para hacer números antes de comprar, no reemplaza leer el tuyo con un arquitecto. Si vivís en uno de estos barrios y tu reglamento cambió, mandámelo y lo actualizo.