Me dijeron que en Boca Ratón no quedaban lotes. Conté 38

Por Bruno, de tubarrio. Lo que me pasó hoy, con los números que encontré.

Hoy me escribió una vecina de Pilar por un lote que vio en el plano de Boca Ratón. Quiere construir, vive cerca, y me dijo algo que me quedó dando vueltas: "tenía entendido que en Boca Ratón no había más lotes disponibles".

No es la primera vez que escucho eso de un barrio. Se dice en la puerta del colegio, en el grupo del country, en la verdulería. "Ya no queda nada." Y como el que lo dice suele vivir ahí, uno le cree.

Así que en vez de contestarle de memoria, me puse a contar.

51 avisos, 38 lotes

Fui a MercadoLibre, a la sección de lotes de Boca Ratón, y leí uno por uno. Había 51 avisos. Pero 51 avisos no son 51 lotes: el mismo terreno lo publican dos, tres, cuatro inmobiliarias. Un lote de 860 m² a USD 80.000 aparecía cuatro veces.

Saqué los repetidos (mismo tamaño y mismo precio), saqué una fracción de diez mil metros sobre la ruta que no es un lote para una casa, y me quedaron 38 lotes distintos a la venta. En un barrio que, según el boca a boca, estaba agotado.

Los precios pedidos van de USD 45.000 a USD 160.000. La mitad pide USD 75.000 o menos. Los de 860 m², el tamaño del lote que ella había visto, arrancan en USD 60.000.

Y además es el más barato de la zona

Lo que no esperaba es esto. Hice la misma cuenta en tres barrios vecinos, y lo pasé a dólares por metro cuadrado, que es la única forma honesta de comparar lotes de tamaños distintos.

En Boca Ratón la mitad de los lotes pide menos de USD 74 el m². En San Diego, USD 176. En Terravista, USD 195. En Martindale, que también es Pilar, USD 218. O sea que el metro en Boca Ratón cuesta menos de la mitad que en cualquiera de sus vecinos.

Lo primero que pensé fue que había trampa. Un lote grande casi siempre sale más barato por metro, y supuse que los de Boca Ratón serían enormes. Lo medí, y es al revés: son los más chicos de los cuatro. La mitad tiene menos de 975 m², contra 1.100 en Terravista, 1.548 en San Diego y 1.914 en Martindale. Y si comparo solo lotes de 800 a 1.000 m², Boca Ratón pide USD 81 el m² y Terravista USD 215.

La trampa que sí existe, y prefiero decirla yo: son precios pedidos, no precios de cierre. Lo que se termina pagando suele ser menos, en todos los barrios.

Por qué la gente cree que no hay

Esto es una corazonada, no un dato. Creo que pasan dos cosas a la vez.

La primera: en un country ya armado, con casas, árboles grandes y golf, uno no ve carteles. Los lotes que quedan están metidos entre casas, sin un "VENDO" en el pasto. Para el que pasa en auto, está todo construido.

La segunda: el barrio no publica lo que tiene. Le pregunté a la administración si el lote que ella vio estaba en venta y con quién se habla. Al momento de escribir esto no me contestaron. No los culpo, no es su trabajo. Pero entonces el único lugar donde está la oferta real es repartida entre veinte inmobiliarias, y nadie la suma.

Lo que me llevo

• "No queda nada" es una opinión, no un dato. Antes de descartar un barrio, contá los avisos. Tarda diez minutos.
• Contá lotes, no avisos. El mismo terreno aparece varias veces. Si no limpiás, creés que hay el doble de oferta.
• Compará en dólares por metro. Un lote de USD 60.000 puede ser más caro que uno de USD 85.000 si tiene la mitad de superficie.
• Si vas a construir, el lote barato es plata para la obra. Con un presupuesto de USD 150.000, en Boca Ratón el lote te deja más de la mitad para empezar la casa. En los otros tres barrios, la mitad de los lotes ya pide más que eso, solo por la tierra.

Todo lo que tenemos de Boca Ratón, expensas, plano de lotes y mapa, está en su ficha de tubarrio. Y si querés hacer la cuenta de cuánto te sale la casa arriba del lote, el estimador tiene el costo del metro construido de este mes, con su fuente.

A ella le mandé la lista de los lotes con el link de cada aviso. Si alguna vez te dicen que en tu barrio ya no queda nada, escribime y lo cuento con vos.

Bruno