Leí 426 publicaciones en grupos de barrios cerrados durante tres semanas. Solo cuatro las había escrito un vecino

Por Bruno, de tubarrio. Hace tres semanas me uní a siete grupos de Facebook de barrios cerrados para escuchar qué pregunta la gente. Esta noche conté todo lo que leí.

La idea era simple y me parecía buena. En tubarrio tengo planos de lotes, reglamentos, expensas y precios de 60 barrios. Lo que me faltaba era saber qué le preocupa a alguien que vive, construye o busca en uno de esos barrios, con sus palabras. Así que el 7 de octubre entré a siete grupos públicos de Facebook, de zona norte, zona sur y zona oeste, que suman unos 120 mil miembros, y me puse a leer todos los días desde el teléfono. El plan era leer unos días y después contestar preguntas reales, con datos, a una persona por vez.

Tres semanas después tengo un cuaderno lleno de palitos y casi ninguna pregunta para contestar.

Cómo lo conté

Leí lo que el teléfono me mostraba al abrir cada grupo, varias veces por día, entre el 7 y el 27 de octubre. Guardé cada publicación con su texto, y si una se repetía (pasa mucho: el mismo aviso publicado tres días seguidos) la conté una sola vez. Quedaron 426 publicaciones de 292 autores distintos.

Después las separé en cinco grupos: alguien ofreciendo un servicio o un producto, un aviso de casa, lote o alquiler, un auto, una publicación sin texto que se pueda leer, y un vecino pidiendo algo. La clasificación la hice yo, con un filtro de palabras y mirando a mano lo que el filtro no resolvía. En las categorías grandes me puedo haber equivocado en algunas. La de vecinos la leí una por una.

Un límite, antes de los números: Facebook no me muestra todo. Me muestra lo que decide mostrarme, a veces con el texto cortado. Esto no es una foto de todos los grupos de barrios del país. Es lo que ve alguien que entra a mirar, que es justamente lo que quería saber.

Lo que encontré: una vidriera, no una plaza

• 331 de 426 (78%) eran alguien ofreciendo algo. Lo que más se repite son piletas: arreglo de bombas, luces LED, baldosas atérmicas, piscinas "playa". Después muebles a medida, pintores, herreros, cercos, fumigación, decoración de cumpleaños, asado a domicilio, regalos para el Día de la Madre y hasta prótesis dentales en Mar del Plata.
• 39 eran avisos de casas, lotes o alquileres. 29 de ellos en un solo grupo, el de lotes de zona oeste. Más abajo cuento qué piden.
• 24 eran autos y camionetas. Una sola agencia de autos publicó 19 veces en tres semanas, y es el autor que más aparece en todo lo que leí. El segundo es un service de piletas, con 12.
• 28 no tenían texto: un link, una foto, un "Oportunidad" y nada más.
• 4 eran un vecino pidiendo algo. Cuatro. Menos del uno por ciento.

Y casi nadie conversa. De las 426 publicaciones, solo 5 tenían algún comentario, y entre las cinco sumaban 22. Una sola se llevaba 13.

Los cuatro vecinos

Los cuento porque son los que fui a buscar, y porque dicen bastante con muy poco. Sin nombres.

• Alguien de un grupo de zona norte buscaba un plomero para cambiar la válvula de retención de la cisterna y, de paso, un herrero para una pérgola de auto. Cero comentarios en lo que yo vi. En un grupo con decenas de herreros y plomeros publicando todos los días, la única persona que pidió uno no recibió respuesta.
• Alguien de Pilar, de la zona de Manzanares, preguntaba si alguien daba clases de manejo: "me falta practicar cuando voy en cuarta y estacionarme". Dos comentarios. Es la pregunta que más conversación tuvo de las cuatro.
• En el grupo de compra y venta de Ezeiza, alguien buscaba una casa con papeles, de dueño directo, con USD 18.000 y la posibilidad de pagar en cuotas. "Nada de terreno compartido, nada de depto". En ese pedido hay más información sobre el mercado que en muchos avisos: alguien que ya aprendió que "con papeles" y "terreno compartido" son cosas que hay que aclarar antes de ir a ver nada.
• Y un aviso de un perro que se habían llevado de la calle publicado en el grupo de Nordelta.

La única conversación: un aviso sin precio

La publicación con más comentarios de las tres semanas fue una casa en venta en Santa Marta, Ezeiza: tres habitaciones, tres baños, en un terreno de 10 por 30. Trece comentarios. Los fui a leer esperando una charla sobre el barrio, y eran esto: "Precio". "Fotos?". "Hola dirección". "No permutas?". "Me interesa".

El aviso no tenía precio. La conversación más larga que encontré en tres semanas fue gente pidiendo, uno por uno, el dato que faltaba. Si estás por publicar algo en uno de estos grupos, esa es la lección más barata que te puedo dar: lo primero que te van a preguntar es lo que no pusiste.

Los lotes de los grupos

Los avisos de lote merecen un párrafo aparte, porque se parecen poco a lo que veo en los barrios que sigo. Lo comparé en dólares por metro cuadrado, que es la única forma justa de poner un lote de 400 m² al lado de uno de 1.200:

• Un lote en Tres Pinos, General Rodríguez, anunciado como barrio cerrado: USD 20.000 por lotes de 1.000 y 1.200 m², "listos para escriturar". No queda claro si ese es el precio de cada uno. Si lo es, son USD 17 a 20 el metro.
• Un lote de 400 m² en Los Talas, Virrey del Pino, también anunciado como barrio cerrado, de 24 lotes, sin expensas, con escritura: USD 13.000, unos USD 32 el metro.
• La mediana de 144 avisos de lote en los 60 barrios que sigo en tubarrio es USD 140 el metro. O sea que esos dos piden entre un cuarto y un octavo. No digo que sean malos: digo que "barrio cerrado" en un aviso de Facebook puede ser algo muy distinto de lo que uno imagina, y que conviene ir a verlo antes de hacer cuentas.

Y después están los que no se pueden comparar, que son la mayoría. El que más se repitió, publicado por varias personas con el mismo texto: "entrás solo con ARS 2.900.000, ya tenés posesión, terrenos de 250 a 300 m², cuotas de ARS 450.000". No dice cuántas cuotas son. Sin eso, no hay precio. Otro ofrece un "terreno en condominio" con anticipo de USD 4.000 y 50 cuotas de USD 220, que suman USD 15.000, pero no dice cuántos metros. Otro, USD 4.950 de anticipo y 48 cuotas de USD 349: USD 21.702 en total, sin más datos.

En esos avisos hay dos palabras que valen más que el precio. "Posesión" no es lo mismo que escritura: con posesión, o con una cesión de derechos posesorios, ocupás el terreno, pero no figurás como dueño en el registro, y llegar a la escritura puede llevar años. "Condominio" quiere decir, por lo general, que comprás una parte de un terreno más grande, sin un lote propio con su partida hasta que se subdivida. Por eso la persona que buscaba casa con USD 18.000 escribió "con papeles" y "nada de terreno compartido". Ya lo sabía.

Lo que haría yo si estuviera mirando un lote en un grupo

• Preguntaría primero por los papeles: escritura, boleto, posesión o cesión. Es la pregunta que cambia todo lo demás.
• Pediría el total, no la cuota: cuántas cuotas, en qué moneda y si se ajustan. Una cuota sin cantidad no es un precio.
• Preguntaría si el lote es propio o una parte de un condominio, y si tiene partida a su nombre.
• Haría la cuenta en dólares por metro y la compararía con lo que piden los barrios de la zona. Si da un cuarto o un octavo, la diferencia está en algún lado: en los papeles, en los servicios, en la ubicación. Hay que encontrarla antes de pagar la reserva.

Lo que cambio yo

Me uní a estos grupos para contestar preguntas y casi no hay preguntas. No voy a ponerme a publicar respuestas que nadie pidió: sería un proveedor más en la vidriera. Voy a seguir leyendo, porque los avisos de lote me enseñan cómo se vende de verdad en el borde de los barrios que sigo, y si aparece alguien preguntando algo que puedo contestar con datos, le contesto a esa persona.

Mi corazonada, que todavía no puedo probar, es que las preguntas de verdad están en otro lado: en el grupo de WhatsApp de cada barrio, donde están los vecinos y no los proveedores. Ahí no tengo cómo mirar.

Así que te lo pregunto a vos: si estás en el grupo de WhatsApp de tu barrio, ¿qué es lo que más se pregunta ahí? Expensas, obras, seguridad, un plomero que no aparece. Sin nombres, solo el tema. Con lo que me cuenten armo el próximo post.

Bruno