Índice Bruno n.º 1: con USD 150.000, cuánta casa te queda después del lote en Canning, Pilar y San Vicente
Le resto el lote mediano en barrio cerrado a un presupuesto fijo y divido lo que sobra por lo que cotizan las constructoras. En San Vicente y Pilar llegás justo a los 120 m² que piden los reglamentos. En Canning, con ninguna.
Por Bruno, de tubarrio. El 19 de octubre hice una cuenta para una persona que me preguntó qué se compra con USD 150.000 en Canning. Esta noche la convierto en algo que voy a repetir todos los meses, en tres zonas, con el mismo método. Le puse nombre para poder compararla: el Índice Bruno.
La pregunta es siempre la misma y es la que más me hacen, con distintas palabras: si tengo USD 150.000 en total, ¿cuánta casa me queda después de comprar el lote? No el lote más barato ni el más lindo: el del medio, el que te va a aparecer más veces cuando busques.
La cuenta es simple. A los USD 150.000 les resto el precio del lote mediano en barrio cerrado de la zona. Lo que sobra lo divido por lo que cuesta construir el metro cuadrado. Lo que da son los metros de casa que te alcanzan.
Lo que da este mes
- San Vicente (corredor de la Ruta 58): lote mediano USD 46.300. Te quedan unos USD 103.700 para construir: 123 m² con la constructora más barata, 109 con la del medio, 83 con terminaciones premium.
- Pilar: lote mediano USD 47.000. Te quedan USD 103.000: 123 m², 108 o 82.
- Canning: lote mediano USD 55.000. Te quedan USD 95.000: 113 m², 100 o 76.
El número que me importa está en la línea punteada. La mayoría de los reglamentos de barrios que leí piden 120 m² cubiertos como mínimo para la casa, y algunos 140. En San Vicente y en Pilar, con la constructora más barata que me cotizó, llegás justo. En Canning, con ninguna. Con USD 150.000, el lote del medio en Canning te deja una casa que el barrio probablemente no te deja hacer.
De dónde sale cada número
Los lotes. Leí hoy, 30 de octubre, los avisos públicos de lotes en venta de MercadoLibre en cada zona. Hay mucha más oferta de la que uno imagina: 6.997 avisos en Pilar, 3.177 en Canning (sumando el lado de Ezeiza y el de Esteban Echeverría) y 225 en San Vicente. De esos me quedé solo con los que dicen barrio cerrado, country, club o chacra en el título o la ubicación, y saqué los barrios abiertos, los semicerrados, los anticipos y los lotes en cuotas, porque una cuota no es un precio. Quedaron 431 lotes en Canning, 214 en Pilar y 22 en San Vicente. De cada grupo tomé el del medio.
Dos aclaraciones honestas. En Pilar y en Canning no leí todos los avisos sino una muestra repartida a lo largo de los resultados, porque MercadoLibre no muestra más de dos mil por búsqueda. Y en San Vicente la muestra es chica: 22 lotes, casi todos sobre la Ruta 58. Ese número se va a mover más que los otros.
La construcción. Uso tres precios por metro cuadrado, llave en mano, que me pasaron en octubre dos constructoras de zona sur cuando les pedí presupuesto para una casa de una planta de 160 a 180 m²: USD 840 (punto medio de la más barata), USD 950 (la otra, con aberturas de segunda línea) y USD 1.250 (la misma, en versión premium). Conté cómo los conseguí en este post. Para Pilar no tengo presupuestos propios todavía, así que uso los mismos: si construir en zona norte sale más, la casa de Pilar es más chica de lo que dice el gráfico.
Lo que no está en la cuenta, y conviene saberlo antes de entusiasmarse: los planos municipales, los derechos de construcción, la escritura del lote y los gastos de la inmobiliaria. Todo eso sale de los mismos USD 150.000, así que los metros reales son algo menos.
¿Y el índice de la construcción?
Si en vez de presupuestos reales uso el índice APYMECO de septiembre, que es el que más se cita, el metro cuadrado sale ARS 2.438.217. Con IVA y al dólar MEP de fin de septiembre (ARS 1.557) son unos USD 1.819. Con eso, en Canning te alcanzarían 52 m², y en Pilar y San Vicente 57.
No lo pongo en el gráfico porque no es una casa: el índice mide un edificio de nueve pisos en La Plata e incluye la ganancia de la constructora, el proyecto y la dirección de obra. Lo cuento porque es la cifra que vas a encontrar si buscás "cuánto cuesta construir", y la distancia con lo que cotiza una constructora de verdad es enorme: más del doble. Acá sigo el índice mes a mes.
Contra el mes pasado
Es la primera edición, así que la comparación todavía es floja. El 19 de octubre, para el post de Canning, conté la lista completa de lotes de Canning y la mediana me dio USD 56.000. Hoy, con el filtro de barrio cerrado y una muestra, me da USD 55.000. Son métodos distintos y no leo ahí ninguna baja: digo que en dos semanas el lote del medio en Canning sigue en la misma zona. Desde la edición 2, a fin de noviembre, uso exactamente el mismo método y ahí sí la comparación vale.
Lo que haría yo con este número
- Antes de elegir lote, leé el reglamento y fijate los metros mínimos. Si el barrio pide 140 y tu presupuesto te da 110, el lote no te sirve por más lindo que sea.
- Pedí presupuesto llave en mano a dos o tres constructoras antes de señar. Es gratis y cambia la cuenta más que el lote.
- Mirá los lotes del cuartil de abajo. En Canning, el 25% más barato de lo que leí está por debajo de USD 38.000. Con ese lote, la constructora más barata te deja unos 133 m², que ya entra en casi cualquier reglamento.
El mes que viene repito la cuenta en las mismas tres zonas y te digo si se movió. Si querés que sume una zona, escribime cuál.
Bruno
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