Con USD 150.000 en Canning: cuánta casa te queda después de comprar el lote

Por Bruno, de tubarrio. Una pregunta que me hicieron por WhatsApp, contestada con los avisos de hoy y dos presupuestos de verdad.

Hace unos días me escribió una persona que quería comprar un lote en un barrio para construir. Me pasó su número sin vueltas: entre 150 y 180 mil dólares, todo incluido. Le mandé lotes que entraban en su rango, y me quedé pensando que le había contestado la pregunta equivocada. Ella no me preguntaba qué lote podía comprar. Me preguntaba qué casa podía tener.

Son dos preguntas distintas, y la segunda es la que importa. Así que hice la cuenta en Canning, que es donde tengo presupuestos de obra reales, pedidos por mí la semana pasada.

Lo que cuesta el lote

Este lunes leí todos los avisos de lotes de Canning y alrededores que había en Mercado Libre: 1.307. Saqué los que no estaban en dólares, los de menos de 300 m² o más de 2.500, los que en realidad son casas, los que publican el anticipo o la cuota como si fuera el precio, y los de Santa Clara al Sur. Quedaron 1.089 avisos. Ojo que son avisos, no lotes: un mismo lote a veces lo publican dos inmobiliarias.

La mediana pide USD 56.000 por unos 720 m². El 10% más barato pide menos de USD 29.500, y el 10% más caro pasa los USD 102.000. Por barrio, con la mediana de cada uno:

• Santo Domingo: USD 36.000 (35 avisos), tipo este de 717 m².
• Las Victorias: USD 42.000 (27 avisos), como este de 600 m².
• La Alameda: USD 46.500 (223 avisos, el barrio con más oferta lejos).
• Lagos de Canning: USD 50.000 (118 avisos), por ejemplo 652 m² a ese precio.
• Canning Chico: USD 73.000 (139 avisos).
• Saint Thomas Chico: USD 95.000 (60 avisos).

Hasta acá parece una buena noticia: con 150 mil, el lote mediano se lleva un tercio. Te quedan casi 100 mil para la casa. El problema empieza cuando uno divide esos 100 mil por lo que cuesta el metro.

Lo que cuesta la casa

Los números de obra son los dos presupuestos que me pasaron por WhatsApp para una casa de una planta en Canning, llave en mano, con proyecto y dirección de obra: una constructora de Quilmes, USD 780 a 900 el m², y una de Canning, USD 900 a 1.000 con aberturas de segunda línea o USD 1.200 a 1.300 en versión premium. Para la cuenta uso el punto medio de cada uno: 840, 950 y 1.250.

Y le agregué un dato que casi nadie mira antes de comprar el lote: el barrio te obliga a construir un mínimo. Lo dice el reglamento de edificación. En los que leí de esta zona, Las Victorias pide 120 m², Horizontes al Sur 120, Santo Domingo 120 en lotes de 600 m² y 140 en los más grandes, y Damasia al Sur 140. No podés comprar el lote y hacerte un monoambiente de 60 m² para arrancar. O hacés 120, o no hacés.

Lo que queda, en metros

Con USD 150.000 y el lote mediano (56 mil), te quedan 94 mil para obra. Con la constructora más barata son 112 m². Con la segunda, 99. En premium, 75. Ninguno de los tres llega al mínimo de 120.

Con USD 180.000 y el mismo lote, la cosa mejora: 148 m² con la más barata y 131 con la segunda. Ahí sí entrás. En premium seguís en 99.

Con un lote de Las Victorias o Santo Domingo (36 a 42 mil), los 150 mil alcanzan justo: 129 a 136 m² con la constructora más barata, 114 a 120 con la segunda. Es el escenario donde la cuenta cierra sin estirarse.

Y con un lote de Saint Thomas Chico (95 mil), aun con 180 mil y la constructora más barata, quedan 101 m². No conozco el mínimo de ese barrio, así que no sé si entrás. Lo que sí sé es que con ese presupuesto, el lote se come más de la mitad.

La casa que coticé, la de 170 m² con tres dormitorios y quincho, entra en dos escenarios de todo el gráfico, y los dos son iguales: lote barato (el 10% más barato o Santo Domingo), la constructora más barata y el techo del presupuesto. En todo lo demás, se achica.

Lo que todavía no está en la cuenta

Esto es lo que más me importa que quede claro, porque los números de arriba son optimistas. Los presupuestos que me pasaron no incluyen los planos municipales, y ninguno de los dos me aclaró si el precio es con IVA y con factura. Tampoco está lo que cobra el barrio por aprobar el proyecto, la comisión y la escritura del lote, la pileta, el parque, ni el ajuste si la obra dura un año. No resto nada de eso porque no tengo los números, y prefiero no inventarlos.

Mi corazonada, rotulada como corazonada: yo no planificaría con el 100% del presupuesto. Dejaría un colchón de un 10%. Con 180 mil y el lote mediano, ese colchón te baja de 148 a 126 m² con la constructora más barata. Seguís arriba del mínimo, pero ya sin margen.

Entonces, qué se compra con 150 a 180 mil en Canning

• Si querés una casa de 120 a 140 m² y tenés 150 mil, buscá lote en los barrios de USD 35.000 a 45.000 (Santo Domingo, Las Victorias, Horizontes al Sur, San Roque) y una constructora del rango de 800 el metro.
• Si tenés 180 mil, el lote mediano (La Alameda, Lagos de Canning) entra, siempre que la obra no pase de los 950 el metro.
• Si soñás con terminaciones premium, con este presupuesto llegás al mínimo de 120 m² solo con un lote del 10% más barato y estirándote a 180 mil. O subís el número, o bajás la terminación, o te vas a un lote más barato.
• Y antes de reservar cualquier lote, pedí el reglamento de edificación y buscá la superficie mínima. Es una línea en un PDF y define si tu presupuesto sirve para ese barrio o no.

El costo del metro que publicamos sale del índice de APYMECO y está en tubarrio.ar/costo-construir-m2, con un estimador. Como conté en la nota de los presupuestos, el índice da bastante más que lo que me cotizaron. Si usás el índice, todas las barras de arriba se achican.

Si construiste en Canning en los últimos dos años y me querés contar cuánto te salió el metro de verdad, con planos y todo, me sirve muchísimo para el próximo post. Sin nombres.

Bruno