Construir costó el doble en dos años y presiona la recuperación inmobiliaria

El costo de construcción se duplicó en dos años y los precios de venta no acompañaron ese ritmo, explicó el economista Federico González Rouco en la 11ª edición del Summit de Real Estate organizado por LA NACION. Según publicó La Nacion Propiedades el 3 de junio, el especialista de Empiria Consultores identificó tres obstáculos para el mercado argentino: la rentabilidad de los desarrollos, los ingresos de las inmobiliarias y las restricciones del crédito hipotecario.

El diagnóstico ayuda a interpretar una recuperación que combina más compraventas con dificultades para iniciar proyectos. Para quien evalúa comprar tierra y construir en un barrio cerrado del GBA, aporta contexto nacional, aunque no ofrece cifras específicas de countries ni de partidos bonaerenses.

Más presión sobre la tierra y las obras nuevas

González Rouco señaló que el problema del costo de construcción fue la velocidad del aumento, aun cuando no lo considera excepcionalmente elevado en términos históricos. Estimó que materiales, mano de obra y gastos generales representan entre el 35% y el 40% de un desarrollo.

A esa cuenta se suma una tierra más cara, cuyo valor incorpora expectativas de recuperación futura. Como los precios de venta no absorbieron todos esos incrementos, los desarrolladores trabajan con márgenes más estrechos y menos incentivos para comenzar nuevas obras.

El economista describió una diferencia en la demanda de insumos: pierde fuerza la asociada al arranque de proyectos, mientras se mantiene la necesaria para terminar los que ya están en marcha. Su lectura es que el sector prioriza completar lo iniciado antes de asumir otra inversión.

También calculó un atraso cercano al 27% en el valor del metro cuadrado frente a otras variables medidas en dólares. Esa comparación no equivale a un aumento anunciado: una eventual recuperación de precios dependería de que la demanda se sostenga.

Las hipotecas y la intermediación tienen sus propios límites

Las inmobiliarias enfrentan otra presión: el mayor volumen de operaciones compensó ingresos por comisiones que perdieron poder de compra. Según el expositor, esa compensación puede debilitarse si las compraventas dejan de crecer.

En cuanto al financiamiento, describió tasas hipotecarias promedio que habían llegado al 12% hacia fines de 2025 y que, al momento de su exposición, habían bajado del 10%. Indicó además que Banco Nación y BBVA concentraban prácticamente todo el mercado, con tasas promedio cercanas al 6,5%.

Para ampliar la oferta, planteó la necesidad de conseguir fondos a largo plazo y mecanismos que permitan a los bancos recuperar liquidez de sus carteras hipotecarias. Ese sería, en su análisis, un paso decisivo para sostener nuevos préstamos.

Qué significa si estás mirando un lote

Si estás evaluando tierra para construir, distinguí el precio del metro cuadrado de lote del costo de levantar la vivienda. El atraso del 27% mencionado por el economista no es una estimación específica para terrenos en barrios cerrados, y el peso del costo directo corresponde a desarrollos, no necesariamente a tu obra particular.

Para trabajar sobre tu proyecto, podés consultar el estimador de costo de construcción. La exposición tampoco detalla qué líneas hipotecarias admiten comprar un lote o construir, por lo que sus promedios de tasas no alcanzan para definir cómo financiar esa operación.

Seguí leyendo en tubarrio la guía para comprar un lote en un barrio cerrado y las noticias del mercado para poner este diagnóstico en contexto.