Hipotecas divisibles: Kerr señala qué falta para financiar viviendas desde el pozo

Argentina tiene un marco legal para las hipotecas divisibles, pero falta convertirlo en créditos para comprar viviendas desde el pozo, sostiene el exsecretario de Vivienda Iván Kerr. Según publicó La Nacion Propiedades el 10 de junio de 2026, el exfuncionario cuestiona que el Banco Nación, al que atribuye el 76% del crédito hipotecario del país, no ofrezca esa operatoria.

Para quien busca vivienda en un barrio cerrado del GBA, el debate tiene interés por su alcance nacional: plantea cómo financiar una compra antes de que termine la obra. Sin embargo, el diagnóstico presentado por Kerr no identifica proyectos ni barrios con esta financiación disponible.

Cómo se conectaría la obra con el crédito del comprador

El esquema descripto comienza con una hipoteca sobre el conjunto del desarrollo. Durante la construcción, el comprador firma un boleto inscripto y el banco compromete su préstamo individual; una vez terminada la obra, aquella garantía se reparte entre las unidades.

La diferencia está en el momento en que aparece el financiamiento para la familia. Según el análisis de Kerr sobre las líneas del Nación, la operatoria existente separa el préstamo al desarrollador del crédito al comprador, que llega cuando el edificio ya está terminado e inscripto.

El exfuncionario estima que comprar desde el pozo puede reducir aproximadamente un 30% el costo del inmueble. Esa cifra expresa el beneficio potencial que plantea en su argumento, sin constituir una cotización ni un descuento confirmado para un desarrollo del GBA.

Qué falta después de la reglamentación

El antecedente normativo es el DNU 1017, dictado en noviembre de 2024, seguido por la Resolución Conjunta 2/2025 de julio de 2025. Kerr distingue ese marco civil y registral de las reglas que necesita una entidad para incorporar los créditos a su operatoria.

En su diagnóstico, el Banco Central debe precisar cómo tratar las garantías durante la construcción, qué previsiones exigir y cómo computar el capital frente a la exposición al desarrollador y al comprador. También señala cambios internos necesarios en los bancos: tasaciones por unidad, circuitos de fondos, sistemas y capacitación comercial.

La distinción resulta útil al leer novedades sobre financiación: una herramienta prevista en una norma no equivale a una línea disponible en una sucursal. Para ampliar el contexto sobre cuestiones legales de los barrios cerrados, podés consultar la wiki de tubarrio.

Qué significa si estás mirando un lote

Si tu proyecto es comprar tierra y después construir, esta propuesta no alcanza para dar por resuelto el financiamiento. El mecanismo explicado por Kerr vincula un desarrollo, unidades futuras y créditos individuales; la publicación no detalla una línea para adquirir un lote y levantar una casa por cuenta propia.

Si evaluás una vivienda en construcción, la diferencia concreta es si el banco compromete el préstamo durante la obra o si recién permite solicitarlo al terminar. La existencia del marco legal, por sí sola, no acredita que ese compromiso esté disponible para la unidad que estás mirando.

Para seguir evaluando tu compra, recorré la guía para comprar un lote en un barrio cerrado. También podés seguir las noticias de tubarrio sobre mercado y vivienda.