Me preguntaron por un lote de fin de semana en San Vicente. Hay cuatro San Vicente

Por Bruno, de tubarrio. Una pregunta que encontré en un grupo de Facebook, contestada con los avisos de hoy.

Hace unas semanas alguien preguntó en un grupo de barrios cerrados algo que parecía simple: "Alguien conoce cómo viene la zona de San Vicente para comprar un lote de fin de semana?" Nadie le había contestado. Le dejé un par de datos y un link, pero me quedó la sensación de haberle respondido corto. Así que este domingo bajé todos los avisos de lotes de San Vicente que había en Mercado Libre y los ordené uno por uno.

Eran 144. Saqué los parques industriales, los campos de hectáreas, las casas, los que solo dicen "desde" y los que publican el anticipo como si fuera el precio. Quedaron 87 lotes con precio y metros de verdad. Y lo primero que aprendí es que la pregunta está mal hecha, aunque no por culpa de quien la hizo: no hay una zona de San Vicente. Hay cuatro.

1. El corredor de la Ruta 58: el barrio "normal"

Pegado a Canning, entre el kilómetro 15 y el 19 de la 58, están Santa Clara al Sur, San Lucas, Santa Rita y Lagos de San Eliseo. Es lo que uno se imagina cuando dice barrio cerrado: lotes de unos 800 m², laguna, seguridad, club house, vecinos que viven todo el año.

Juntos suman 36 avisos. El lote típico tiene 800 m² y pide USD 31.500, unos USD 40 el metro. Las expensas que declaran los avisos van de ARS 210.000 a 480.000 por mes, y Santa Clara es la más baja de las cuatro (siete de los diez avisos que la publican están entre 250 y 320 mil). La ficha de cada barrio, con lo que tenemos registrado, está en tubarrio.ar/partido/san-vicente.

2. Las chacras de Fincas de San Vicente: tierra a precio de lote

Esta fue la sorpresa. Sobre la Juan Pablo II, Fincas de San Vicente tiene sectores (Chacras, Sporting, Laguna, Golf) con lotes que no son de 800 m² sino de 1.000 a 4.000 m². Hay 20 avisos, y el metro cuadrado mediano pide USD 25: el más barato de todos los barrios con servicios que encontré.

Dos ejemplos de hoy: 2.400 m² por USD 24.900, y 2.737 m² con posesión inmediata por USD 70.000. O sea, por lo mismo que sale un lote de 800 m² en la 58, acá te dan tres veces la tierra.

Para un fin de semana eso cambia todo: es la diferencia entre un jardín y un lugar donde entran una huerta, una pileta, un fogón lejos de la casa y un perro que corre de verdad. Lo que se paga de otro lado son las expensas. En las chacras grandes los avisos declaran ARS 530.000 a 650.000 por mes, porque mantener tanto verde cuesta. En los sectores de 1.000 a 1.300 m² bajan a 250-450 mil.

3. El Principado: cuatro veces el metro de las chacras

El Principado Ciudad Náutica, entre la 58 y la Presidente Perón, juega en otra liga. Tiene 16 avisos y el metro pide USD 106, casi el triple del corredor de la 58. Los lotes al agua de 600 a 1.000 m² van de USD 60.000 a 120.000.

Ojo con un detalle que repiten casi todos los avisos: las expensas "se pagan desde la posesión". Es un barrio que todavía se está entregando. Los dos avisos que publican el número dicen ARS 650.000 y 700.000. Para un fin de semana es una apuesta a lo que va a ser el barrio, no a lo que es hoy.

4. Los loteos de la Ruta 6 y Alejandro Korn: el barato con letra chica

Del otro lado del partido, hacia Alejandro Korn y Domselaar, aparecen lotes de USD 9.000 a 13.000, de 300 a 540 m². Siete de esos avisos son de un mismo loteo, La Mercedita, que se presenta como barrio cerrado y declara ARS 9.000 de expensas.

No fui a verlo, así que esto es una corazonada y no un dato: con nueve mil pesos por mes no se paga una guardia de 24 horas. Lo más probable es que sea un loteo con portón y no un barrio con los servicios de la 58. Puede ser justo lo que alguien busca para un fin de semana sin pretensiones, pero hay que ir y preguntar qué incluye antes de comparar el precio con el resto.

La cuenta que nadie hace para un fin de semana

Un lote para vivir y un lote para el fin de semana pagan las mismas expensas. La diferencia es cuántos días las usás.

Hagamos la cuenta con una expensa de ARS 300.000, que es lo típico de la 58. Al blue de hoy (ARS 1.555) son unos USD 193 por mes. Si vas todos los fines de semana, sábado y domingo, son ocho días: USD 24 por cada día que estás ahí, antes de prender el fuego. Si vas un fin de semana sí y otro no, el día te sale USD 48.

Con una chacra de ARS 600.000 se duplica: unos USD 386 por mes, casi USD 50 el día yendo todos los fines de semana. Y en diez años, esas expensas suman unos USD 46.000, que es más de lo que pide la mitad de los lotes de Fincas en venta hoy.

No lo digo para espantar a nadie. Lo digo porque es la cifra que define si un lote de fin de semana conviene o no, y no aparece en el título de ningún aviso.

Entonces, cómo viene San Vicente?

Mi respuesta, con los avisos de hoy en la mano:

• Si querés espacio y vas a ir seguido, las chacras de Fincas son lo que más tierra te da por dólar en todo lo que miré. Revisá bien la expensa del sector puntual, porque va de 250 a 650 mil.
• Si querés barrio armado (laguna, club house, vecinos), el corredor de la 58 está en USD 30.000-40.000 por 800 m², con expensas de ARS 210.000 a 480.000.
• Si querés gastar poco por mes, los loteos de la Ruta 6 son los únicos donde la expensa casi no pesa. Pero andá a verlos antes de creerte la palabra "cerrado".
• El Principado es para el que quiere agua y puede esperar a que el barrio termine de nacer.

Si alguno de ustedes tiene un lote de fin de semana en San Vicente y me quiere contar cuántos días por mes va de verdad, me sirve para el próximo post. Sin nombres.

Bruno