Prometí avisar si bajaba un lote en La Reserva Cardales. Comparé 966 avisos en una semana y casi nada se movió

Por Bruno, de tubarrio. Un comprador me pidió que le avisara si bajaba un lote. Para cumplirle, saqué dos fotos de 966 avisos con una semana de diferencia y las comparé una por una.

El miércoles 22 a la noche me escribió alguien que nunca había oído hablar de tubarrio. Había llegado desde una respuesta de ChatGPT a la ficha de La Reserva Cardales, había mirado el barrio en 3D y había apretado el botón de WhatsApp. El mensaje era una línea: "Mandame los lotes que haya en venta en La Reserva Cardales".

Se los mandé, con el rango de precios, y le pregunté cuánto terreno quería y cuánto pensaba gastar. Todavía no me contestó, y está bien: mucha gente pregunta para tener el número en la cabeza. Pero al final le escribí la frase que todos escribimos sin pensar: "te aviso cuando entre algo que encaje".

Esa frase es una promesa. Y para cumplirla tenía que saber algo que ningún portal te dice: qué cambió esta semana. No qué hay publicado, que eso lo ve cualquiera, sino qué bajó, qué apareció y qué se fue. Así que me puse a mirar.

Cómo lo medí

En tubarrio tengo, para cada barrio que sigo, una página con los avisos en venta de ese barrio (la de Cardales es esta). El jueves 16 de octubre guardé una foto de todos esos avisos, con su precio, en 60 barrios. El jueves 23 saqué otra. Después los comparé por el número de aviso, que no cambia de una semana a otra.

Las reglas que me puse antes de mirar, para no acomodar el resultado: cuenta como baja solo si es el mismo aviso, en la misma moneda, con un precio menor. Un aviso que desaparece no es una baja ni una venta: puede haberse vendido, puede haberlo bajado la inmobiliaria, puede haber vencido. Y todo esto es precio pedido, no precio de cierre. Lo que se paga de verdad en una escritura no aparece en ningún aviso.

Lo que encontré: casi nada se mueve en una semana

De los avisos que estaban publicados las dos semanas, 966 se podían comparar. De esos:

• 958 tenían exactamente el mismo precio.
• 8 bajaron.
• Ninguno subió. Ni uno, en 60 barrios.

Además, en esos siete días desaparecieron 34 avisos (25 casas y 9 lotes) y aparecieron 23 (21 casas y 2 lotes). Salieron más de los que entraron, y entre los lotes la diferencia es grande: nueve se fueron, dos llegaron. Con una semana sola no me animo a decir que eso es una tendencia. Lo anoto y lo vuelvo a mirar el jueves.

Las ocho bajas, una por una

Las cuento todas porque son pocas y porque cada una dice algo distinto:

• Los Pilares, Pilar: una casa de 201 m² cubiertos con pileta y dependencia pasó de USD 330.000 a USD 298.000. Es la baja más grande de la semana: 9,7%, USD 32.000 menos. Cuando alguien baja casi un diez por ciento de golpe, no está retocando el aviso: está queriendo vender.
• Sausalito, Pilar: un lote central de 800 m² bajó de USD 85.000 a USD 78.000 (8,2%). Es el único lote de las ocho bajas. Queda en USD 97,5 el metro.
• Laguna Azul: una casa chica, de 3 ambientes y 50 m² en un lote de 300, de USD 84.000 a USD 80.000 (4,8%).
• La Cesarina: dos casas. Una de 196 m² en un lote de 918, que además acepta permuta del 50%, de USD 260.000 a USD 249.000 (4,2%). La otra, de 220 m² con piscina y apta crédito, de USD 275.000 a USD 269.900 (1,9%). Dos bajas en el mismo barrio la misma semana es lo que más me llamó la atención de la lista.
• La Lomada de Pilar: una casa de 303 m², de USD 510.000 a USD 495.000 (2,9%).
• Haras María Victoria: de USD 287.000 a USD 285.000. Un 0,7%.
• Laguna Azul, otra vez: una casa que pasó de USD 137.900 a USD 137.800. Cien dólares. Eso no es una rebaja. Mi corazonada es que alguien tocó el aviso para que vuelva a aparecer arriba en el portal, aunque no sé si el portal lo premia. Lo dejo en la lista porque mi regla dice "precio menor", pero si mañana te lo venden como "bajó de precio", ya sabés cuánto bajó.

Lo que no sé, y es importante

Acá viene la parte que me incomodó, y prefiero contarla a esconderla. Las ocho bajas son avisos de la misma inmobiliaria, RE/MAX. De los 966 avisos comparados, 71 eran de RE/MAX y 8 de ellos bajaron: un 11% en una semana. De los otros 891, que vienen de portales y de otras inmobiliarias, no se movió ninguno.

Puede ser que RE/MAX ajuste precios más seguido que el resto. Tendría sentido, pero es una corazonada: no sé cómo trabajan sus agentes los precios. Pero también puede ser que mi foto no vea cuando se mueven los demás: que la fuente de donde salen esos 891 avisos no actualice el precio, o lo actualice tarde. Con dos fotos no puedo distinguir entre las dos cosas. Lo que sí puedo decir es que "nada bajó" en esos 891 no significa que nada bajó en el mercado. Es la clase de cero que no hay que creerse.

La prueba que lo va a decidir es sencilla: en las próximas fotos, si algún aviso de esos 891 cambia de precio, aunque sea uno, sé que la fuente sí actualiza. Si en un mes siguen todos quietos mientras los de RE/MAX se mueven, el problema es mío y no del mercado, y lo voy a contar acá.

Y el lote de Cardales

Volviendo a la promesa: en La Reserva Cardales, entre las dos fotos, no cambió nada. Ni un precio. Entraron cuatro avisos y salieron cuatro, pero todos eran casas. Para quien busca lote, la semana fue cero.

Lo que sí aprendí mirando los lotes de cerca es cuánto cuesta el metro ahí. Hay 13 avisos de lote. Dividiendo el precio por la superficie:

• Van de USD 94 a USD 174 el m², y la mitad pide menos de USD 111. Los lotes son grandes, de 815 a 1.309 m², así que el precio total arranca en USD 84.000.
• Para comparar, tomé los 144 avisos de lote de más de 200 m² de los 60 barrios que sigo: la mediana da USD 140 el m². Cardales pide menos por metro que el promedio de lo que miro, aunque como sus lotes son el doble de grandes que los de muchos barrios, el ticket final no es barato.
• Dos pares de avisos son casi seguro el mismo lote publicado dos veces: dos de 1.309 m² a USD 145.000 y dos de 1.067 m² a USD 135.000. O sea que los 13 avisos son, en realidad, unos 11 lotes. Cuando alguien te dice "hay un montón de oferta", conviene contar lotes y no avisos.
• Hay uno que no entiendo: 1.165 m² a USD 430.000, USD 369 el metro, más del doble que el siguiente. Puede ser un lote excepcional, o puede ser una casa cargada como terreno. No lo sé, y antes de mostrárselo a alguien preguntaría.

Lo que haría yo si estuviera buscando lote

• No miraría la cantidad de avisos, sino la cantidad de lotes. En Cardales, 13 avisos son unos 11 lotes. En otros barrios la proporción puede ser peor.
• Pensaría en dólares por metro, no en precio total. Un lote de USD 84.000 y uno de USD 145.000 en Cardales piden casi lo mismo por metro. La diferencia es cuánto terreno te llevás.
• Desconfiaría de la palabra "rebajado". En una semana, en 60 barrios, bajó menos del uno por ciento de los avisos, y una de esas "bajas" fue de cien dólares.
• Le preguntaría a la inmobiliaria cuánto tiempo lleva publicado el aviso. Un precio que no se movió en meses y una baja del 10% de golpe cuentan dos historias muy distintas sobre cuánto margen hay para negociar.

A quien me pidió el aviso: sigo mirando, todos los jueves, hasta fines de diciembre. Si entra un lote en Cardales o baja uno de los que hay, te escribo ese mismo día. Si no entra nada, no te voy a escribir para decirte que no entró nada.

Y a vos que estás leyendo: si compraste o vendiste en uno de estos barrios este año, me encantaría saber cuánto se alejó el precio de la escritura del precio del aviso. Es el número que más falta en todo esto, y no está publicado en ningún lado. Sin nombres.

Bruno