Leí los reglamentos de edificación de 12 barrios. Once son el mismo documento

Por Bruno, de tubarrio. Lo que leí esta semana, con los documentos enlazados.

Cuando alguien me pregunta por un lote, casi siempre pregunta tres cosas: cuánto sale, cuánto son las expensas y a cuántos minutos queda. Casi nadie pregunta la cuarta, que es la que decide qué casa vas a poder hacer ahí: qué dice el reglamento de edificación.

Así que esta semana me senté a leerlos. Bajé todos los que encontré publicados, con su fuente, y los leí enteros, incluidas las enmiendas del final, que es donde está lo interesante.

Antes de los números, una aclaración honesta. Conseguí 12. Once son de un mismo desarrollador, Inco (Inversiones al Costo), porque es el que sube sus reglamentos a su web para cualquiera que los quiera leer. El de Nordelta está detrás de la cuenta de residente. El de San Sebastián lo encontré en una copia vieja que no pude volver a ubicar, y sin fuente no lo cuento. O sea que esto no es "los barrios de Buenos Aires": es lo que un comprador puede leer hoy sin pedirle nada a nadie.

Once barrios, un solo documento

Santa Clara al Sur, Damasia al Sur, Las Victorias, Horizontes al Sur, Santo Domingo, San Lucas, Cruz del Sur, y los cuatro de Pueblos del Plata en Berazategui (Elcano, Magallanes, Sebastián Gaboto y Villalobos). Cambia el nombre del barrio en la tapa, y por dentro es la misma estructura, capítulo por capítulo, con casi los mismos números:

• FOT 0,5 en los once. Sobre un lote de 600 m² podés construir 300 m² en total, sumando plantas.
• Retiro de frente de 5 m y de fondo de 8 m en los once.
• 18 meses para empezar la obra y 18 para terminarla. Los primeros corren desde que la comisión te entrega el plano aprobado, y si en ese lapso no arrancaste, la aprobación caduca sola.
• Construcción en seco: steel frame sí, con requisitos (empresa con Certificado de Aptitud Técnica vigente, memoria de cálculo firmada). Casas prefabricadas, no. En Damasia y Las Victorias además lo dicen explícito: nada de wood frame ni containers.

Me parece una buena noticia, aunque suene aburrida. Si ya leíste uno, ya sabés el 90% del siguiente.

Lo que sí cambia, y cuánto pesa

Cambian cuatro cosas: el retiro lateral (3, 3,5 o 4 m de cada lado), el FOS (0,25 o 0,30, o sea qué porción del lote puede tapar la casa), la altura máxima (de 8 a 10,60 m) y la superficie mínima que te obligan a construir (120 o 140 m²). También el plazo que se toma la comisión para contestarte los planos: 10 días en Horizontes y Cruz del Sur, 20 en el resto.

Dicho así parece letra chica. Dibujado sobre un lote, no:

Con laterales de 3 m y FOS 0,30 (Las Victorias, Damasia, San Lucas), la casa puede ocupar 180 m² en planta baja. Con laterales de 4 m y FOS 0,25 (Santo Domingo, Cruz del Sur), 150 m². Son 30 m² de diferencia, que es un dormitorio con baño, o la diferencia entre una casa de una planta y una que te obliga a subir una escalera.

Y el lateral pega dos veces. Con 4 m de cada lado, en un lote de 20 m de frente te quedan 12 m de ancho para la casa. Con 3 m, te quedan 14. Si soñabas con todo en planta baja y de frente al jardín, esos dos metros importan más que el FOS.

Tres cosas que encontré leyendo hasta el final

Santa Clara se contradice en el mismo párrafo. Arriba dice FOS 0,30. Tres renglones abajo dice que no se admiten construcciones "cuya proyección sobre el lote exceda del veinticinco por ciento". La explicación viene después: el 30% se puede usar solo si renunciás "expresamente y en forma fehaciente" a construir planta alta. O sea que en Santa Clara el FOS real es 0,25, salvo que la casa sea de una sola planta. Si alguien te dice "es 0,30", tiene razón a medias.

En San Lucas, el final contradice al principio, y gana el final. El capítulo de retiros dice 4 m de cada lado. La Enmienda 7, al final del documento, los baja a 3 m "debido a disposiciones municipales", y en la misma frase elimina todas las excepciones: nada de aleros, parrillas, semicubiertos ni pérgolas en ese retiro. Si leés solo el índice, te quedás con el número viejo. Las enmiendas se leen primero.

Y en el mismo documento hay otra enmienda que no esperaba: la comisión puede rechazar un proyecto por "precario", mirando el sistema constructivo, los materiales, las terminaciones, las carpinterías y el techo. Después lo define con más detalle (fundaciones de hormigón, estructura de hormigón, acero o ladrillo portante), pero la puerta está abierta: tu casa la evalúa alguien antes de que pongas un ladrillo.

Las multas se cuentan en litros de gasoil. Esta es mi favorita. En el régimen de sanciones que Inco publica para Santa Clara, Damasia y Las Victorias, una infracción leve son 30 unidades, una media 60, una grave 120 y una gravísima 200. Y una unidad es "el valor actual de un litro de gasoil Premium Diesel de YPF". Es una forma muy argentina de indexar: la multa se actualiza sola cada vez que sube el combustible, sin que nadie tenga que votar nada.

La excepción

El duodécimo es Lagos de San Eliseo, en Presidente Perón, y se nota que lo escribió otra gente. Tenés 12 meses para empezar la obra, no 18. La altura máxima es de 7 m con techo plano, la más baja de todos. El retiro de fondo no es fijo: depende de lo profundo que sea el lote, y nunca baja de 5 m. Pide construcción tradicional con tejas cerámicas o pizarra, y cualquier otro sistema lo tiene que aprobar la comisión. Y el pasto tiene que cubrir al menos el 60% del frente.

Es el único de los doce que te dice, desde el reglamento, qué estética espera. Los otros once te dicen cuánto podés construir; este te dice cómo tiene que verse.

Lo que me llevo

• Pedí el reglamento antes de señar. Si el barrio no te lo da, eso también es información.
• Leé las enmiendas antes que el cuerpo. En San Lucas, el retiro que figura en el capítulo ya no vale.
• Hacé la cuenta sobre tu lote, no sobre el FOS. Retiros más FOS te dicen cuántos metros entran en planta baja. En lotes angostos, el lateral pesa más que el FOS.
• No presentes planos antes de tener con qué empezar. El reloj de 18 meses arranca con la aprobación, y si vence, volvés a la fila. En Lagos de San Eliseo son 12.

Los reglamentos que leí son de Santa Clara al Sur, Damasia al Sur, Las Victorias, Horizontes al Sur, Santo Domingo, San Lucas, Cruz del Sur, Lagos de San Eliseo y los cuatro de Pueblos del Plata. En cada ficha de tubarrio tenés el plano de lotes y las expensas. Y si querés saber cuánto te sale la casa una vez que sabés cuántos metros entran, el estimador tiene el costo del metro construido de este mes.

Si tenés el reglamento de tu barrio y no está en esta lista, mandámelo. Lo leo entero y lo sumo a la cuenta.

Bruno