Diario de una regularización: lo que pagan y esperan los vecinos que pasan su lote a su nombre en San Vicente

Por Bruno, de tubarrio. Desde el 5 de octubre leo el grupo de WhatsApp de los vecinos de un barrio de San Vicente que están regularizando la posesión de sus lotes. Son gente que vive ahí hace años, que compró por boleto o por cesión, y que ahora la municipalidad empezó a llamar para pasar los lotes a su nombre. Lo que sigue es un diario de lo que pasó en ese grupo durante un mes, con fecha, y con los montos que ellos mismos compartieron. No pongo nombres, ni números de expediente, ni de manzana.

Lo escribo porque nadie lo publica. Los portales hablan de barrios cerrados con escritura y amenities. Pero en el Gran Buenos Aires hay miles de lotes que se compraron sin escritura, y la pregunta de esa gente es otra: cuánto me va a costar tener los papeles y cuánto voy a esperar. La respuesta más honesta que encontré no la tiene un abogado: la tienen los vecinos que ya están en el trámite.

Lo que cuesta, en una lista

• Legales del municipio: ARS 26.000, al contado. Es lo primero que te piden.
• Honorarios: ARS 220.000. Es lo que pagó un vecino que ya pasó por la ventanilla. Otra vecina había escuchado "unos 150 mil", de oídas; el número que vale es el del que fue.
• Rentas (tasas municipales): se pueden pagar en 1, 3, 6 o 12 cuotas. Una boleta que circuló en el grupo sumaba los años 2021 a 2026.
• ARBA va aparte. Rentas es la tasa del municipio; ARBA es el impuesto inmobiliario de la provincia. La deuda se consulta en arba.gov.ar con el número de partida. Para un lote que nunca pagó, un vecino calculó "más o menos 100 mil, algunos menos, otros más".
• Agrimensura de la manzana entera: ARS 900.000 por vecino, si se ponen de acuerdo todos los dueños de la manzana.
• Plano individual de un solo lote: ARS 2.500.000 (honorario mínimo más gastos, con 30 a 40% de adelanto), según el presupuesto que recibió un vecino. Un agrimensor privado del grupo cobra menos, porque no entrega informe.
• Apertura de partida en ARBA por parcela: ARS 500.000, con 60% de adelanto y de 3 a 4 meses de trámite, según un presupuesto de un agrimensor de La Plata.
• Amojonamiento: ARS 400.000 por lote. Es poner los mojones en las esquinas del lote; lo necesitás para empezar a construir.

Si sumás lo básico (legales, honorarios y una deuda de ARBA típica) estás cerca de ARS 350.000. Si además tu manzana no está agrimensada, la cuenta pasa a rondar ARS 1.250.000 si se juntan todos los vecinos, o casi ARS 2.850.000 si lo hacés solo. La agrimensura es lo que más pesa, lejos.

El diario, fecha por fecha

5 de octubre: empiezan los llamados

La municipalidad llama a los vecinos desde un número con característica 2224. La primera duda del grupo fue a quién llaman, y la respuesta salió rápido: todos los que recibieron el llamado ya tenían el lote agrimensado. Ese mismo día alguien preguntó si rentas se podía pagar en cuotas y los legales al contado, y así quedó: legales al contado, rentas en cuotas.

6 de octubre: "para informar"

Una vecina preguntó por su expediente y la respuesta fue que estaba "para informar", que lo tenían las jefas y que volviera a consultar en 10 o 15 días. Varios del barrio estaban igual. También quedó claro el camino: después de la inspección del terreno, el expediente pasa a la Dirección General de Catastro. Y una pregunta que nadie supo contestar: cómo te van a cobrar rentas si tu lote todavía no tiene medidas. Las manzanas sin parcelar están todas en esa situación.

Otro dato práctico de ese día: cuando la municipalidad va a verificar el terreno, un vecino tiene que confirmar que el lote es tuyo. Si no hay nadie, tenés que ir vos a la municipalidad.

14 de octubre: la lista de los que esperan

La organizadora del grupo pidió que pasaran el número de expediente quienes no tenían noticias. Se juntaron al menos 18. Uno contó que su expediente llevaba un año en el mismo lugar. Ese día también circuló un video de otro barrio de San Vicente con unas 60 familias que, según el que lo compartió, tienen orden de desalojo porque los dueños del campo tienen papeles. No lo verifiqué, pero explica el apuro de todos.

15 de octubre: el día de los presupuestos

Fue la noche más movida del mes. Un vecino no podía agrimensar solo: le pedían hacer la manzana entera, y necesitaba que los demás se sumaran. Otros le contestaron que se puede hacer individual, pero más caro. Ahí aparecieron los números: ARS 900.000 por vecino si se hace toda la manzana, ARS 2.500.000 un plano individual, ARS 400.000 el amojonamiento.

Y apareció la trampa más importante del mes. El presupuesto del agrimensor para abrir partidas en ARBA decía: "será necesario contar con libre deuda de la partida actual para iniciar el expediente". En el grupo lo vieron enseguida: ningún vecino que todavía no regularizó tiene libre deuda. Solo los que ya cancelaron todo.

Esa noche también se aclaró algo que mucha gente confunde. Agrimensar es medir y hacer el plano del lote; amojonar es marcarlo en el terreno. Son dos cosas y se pagan aparte. Y alguien preguntó qué pasa si su mamá vive atrás, en el mismo lote: hasta tener escritura se puede ceder la posesión de una parte ante escribano; la subdivisión viene después de la escritura. Para lotes, chacras y quintas el trámite es el mismo; lo que cambia es la deuda. Las quintas son de 20 por 50 metros, y si tenés pileta pagás más.

Según uno de los vecinos más activos, la regularización arrancó en abril, muchos ya tienen numeración y pagaron todo, y quedan 4 o 5 manzanas sin agrimensar.

20 de octubre: la lluvia

Los expedientes en inspección esperan que junten a todos para hacer una sola visita. La lluvia complica el relevamiento. Algunos casos los evalúa directamente el secretario.

22 de octubre: la citación

La municipalidad empezó a escribir por WhatsApp para citar a los vecinos a la Dirección de Legal y Técnica, en el primer piso, de lunes a viernes de 8:30 a 13.

23 de octubre: los inspectores no encuentran los lotes

Este es mi favorito, porque es tan real. La municipalidad pidió fotos de los terrenos porque los inspectores no daban con los lotes, y les pidió a los vecinos que pusieran un cartel grande con el apellido que figura en el expediente.

Mientras tanto, el barrio se arregla solo

En paralelo al trámite, el grupo hace lo que el municipio todavía no hace. Juntaron plata para echar escombro en una calle intransitable (al 21 de octubre faltaban ARS 115.000 para otro tramo), hubo transferencias de ARS 7.700 y ARS 10.400 a la organizadora, y el 1 de noviembre hubo que pagarle ARS 170.000 a un electricista para cambiar cuatro morsetos de un poste que recalentaba, a dividir entre los vecinos sin luz.

Lo que haría yo si tuviera un lote en esta situación

• Agrimensar con la manzana, no solo. Sale alrededor de un tercio de un plano individual. Vale la pena armar el grupo con los vecinos de tu manzana antes de pedir presupuesto.
• Preguntar por el libre deuda antes de pagar un adelanto. Si el trámite lo exige y vos no lo tenés, el adelanto queda parado.
• No confundir rentas con ARBA. Son dos deudas distintas, con dos organismos distintos.
• Poner el cartel con tu apellido en el lote y tener fotos a mano. Si el inspector no encuentra tu terreno, tu expediente no avanza.
• Guardar cada comprobante y anotar la fecha de cada paso. El que sabe en qué oficina está su expediente es el que pregunta mejor.

Cómo lo armé

Leí el grupo entre el 5 de octubre y el 1 de noviembre de 2026 y anoté 29 mensajes con datos: 12 preguntas con sus respuestas, 8 precios y 9 datos del trámite. Los montos son los que escribieron los vecinos o los que se ven en presupuestos que compartieron; cuando es una estimación lo digo. No es asesoramiento legal: es lo que le pasó a gente real en un barrio real. Si el grupo se mueve, voy a sumar las fechas nuevas acá abajo. Y si estás en un trámite parecido en otro municipio, escribime: quiero comparar.

Bruno, tubarrio. Ya escribí sobre lo que se pregunta en los grupos de barrios acá.