Cuánta plata necesitás, como mínimo, para vivir en 11 barrios de zona sur: el lote del medio más la casa más chica que te deja hacer el reglamento

Por Bruno, de tubarrio. Hace unos días, en el Índice Bruno, me pregunté cuánta casa te queda con USD 150.000 después de comprar el lote. Esta vez hice la pregunta al revés, barrio por barrio: ¿cuánta plata necesitás, como mínimo, para vivir en cada uno?

“Como mínimo” no lo decido yo, lo decide el reglamento. Casi todos los barrios cerrados te obligan a construir una casa de cierto tamaño: no podés comprar el lote y hacerte un monoambiente. Ese número está escrito en el reglamento de edificación de cada barrio, y casi nadie lo mira antes de señar. Yo leí los reglamentos de los barrios de zona sur que los publican, y para once de ellos tengo además precios de lotes de hoy. Con eso armé la cuenta.

La cuenta

Para cada barrio sumé dos cosas:

• El lote del medio. Hoy, 4 de noviembre, leí los avisos de lotes de cada barrio en Mercado Libre: entre 17 y 52 por barrio, 485 en total. Saqué los packs de dos o tres lotes, los anticipos, las cuotas y las permutas, porque una cuota no es un precio. De lo que quedó tomé la mediana: la mitad de los avisos pide más, la otra mitad menos.
• La casa más chica que te deja hacer el reglamento, multiplicada por lo que cuesta construir. Para el metro cuadrado uso los mismos tres precios del Índice Bruno, que me pasaron en octubre dos constructoras de zona sur cuando les pedí presupuesto llave en mano para una casa de una planta: USD 840 (la más barata), USD 950 (la otra, con aberturas de segunda línea) y USD 1.250 (la misma, en premium). En el gráfico la barra va a USD 950 y entre paréntesis están los otros dos.

Lo que da, de menor a mayor

• Lagos de San Eliseo (Presidente Perón): lote USD 37.000 + casa de 100 m² = USD 132.000 (de 121.000 a 162.000).
• Horizontes al Sur (Presidente Perón): USD 34.000 + 120 m² = USD 148.000 (135.000 a 184.000).
• San Lucas (San Vicente): USD 40.000 + 120 m² = USD 154.000 (141.000 a 190.000).
• Las Victorias (Ezeiza): USD 49.450 + 120 m² = USD 163.000 (150.000 a 199.000).
• Santo Domingo (Presidente Perón): USD 32.500 + 140 m² = USD 165.500 (150.000 a 207.500).
• Damasia al Sur (Ezeiza): USD 40.000 + 140 m² = USD 173.000 (158.000 a 215.000).
• Cruz del Sur (San Vicente): USD 50.250 + 140 m² = USD 183.000 (168.000 a 225.000).
• Elcano, en Pueblos del Plata (Berazategui): USD 72.000 + 120 m² = USD 186.000 (173.000 a 222.000).
• Villalobos, Pueblos del Plata: USD 82.500 + 120 m² = USD 196.500 (183.000 a 232.500).
• Sebastián Gaboto, Pueblos del Plata: USD 85.000 + 120 m² = USD 199.000 (186.000 a 235.000).
• Magallanes, Pueblos del Plata: USD 86.000 + 120 m² = USD 200.000 (187.000 a 236.000).

Tres cosas que no esperaba

El lote es la parte chica. En los once barrios, la casa mínima se lleva entre el 57% y el 80% del total. En San Lucas, por ejemplo, el lote es USD 40.000 y la casa más chica que te dejan hacer, USD 114.000. Pasamos horas comparando lotes que se diferencian en USD 10.000 y ni miramos el número que mueve tres veces más plata.

El lote más barato no es el barrio más barato. Santo Domingo tiene el lote mediano más barato de la lista, USD 32.500. Pero su reglamento pide 120 m² en lotes de 600 m² y 140 m² en los de más de 600, y el lote del medio que se publica tiene 800. Esos 20 m² de más son USD 19.000 a USD 950 el metro, y lo mandan del primer puesto al quinto. Con Damasia al Sur pasa lo mismo: su lote mediano sale igual que el de San Lucas, USD 40.000, pero pide 140 m² y San Lucas 120. Mismo lote, USD 19.000 de diferencia antes de poner un ladrillo. Si te gusta Santo Domingo, buscá un lote de 600 m² justos: ahí la casa mínima vuelve a 120.

El doble de lote no es el doble de barrio. En Pueblos del Plata el lote mediano sale entre USD 72.000 y 86.000, más del doble que en Horizontes al Sur. Pero la casa mínima es la misma, 120 m², así que el total queda entre un 26% y un 35% más arriba, no el doble. Si lo que te frena de Pueblos del Plata es el precio del lote, hacé la cuenta entera antes de descartarlo.

Un caso aparte: Lagos de San Eliseo

Sale primero porque su reglamento pide 100 m² en planta baja, el número más bajo de los que leí. Pero tiene dos asteriscos. Uno: es el único de la lista que da 12 meses para empezar la obra, no 18 (lo conté en el reloj de 18 meses). Dos: es la muestra más chica, 17 avisos, porque saqué los del San Eliseo Golf & Country, que queda al lado sobre la Ruta 58 pero es otro barrio, con otro reglamento y lotes de más de 1.000 m².

Lo que no está en la cuenta

Es un piso, no un presupuesto. Afuera quedan los planos municipales y los derechos de construcción (una de las constructoras me aclaró que su precio no incluye los planos municipales), lo que cobre el barrio por la obra, las conexiones, el cerco, el parquizado y los gastos de la compra del lote. Si querés pileta, sumá entre USD 12.000 y 14.000 por una de hormigón de 8 x 4, según lo que me cotizó R3 Arquitectura (lo conté acá). Y mientras construís, la expensa corre.

Dos cosas más que pueden mover los números. Los presupuestos me los dieron para una casa de 160 a 180 m², y una casa más chica suele salir más cara por metro, porque los baños, la cocina y el techo pesan igual. Y los precios de los lotes son precios pedidos en un aviso, no operaciones cerradas: se negocian. La superficie mínima, en cambio, no se negocia. Está en el reglamento, y la comisión de arquitectura no te aprueba el plano si no llegás (cuánto tarda en aprobarlo lo conté acá). Los reglamentos, con su PDF, están en esta tabla.

La cuenta que hago yo

Antes de comparar lotes, compararía reglamentos. Cada 20 m² de casa mínima que pide un barrio son unos USD 19.000 a precio del medio, y eso suele ser más que la diferencia entre dos lotes del mismo barrio. El barrio barato no es el del lote barato: es el que te deja empezar con la casa que podés pagar.

Si estás haciendo esta cuenta para un barrio que no está acá, mandame cuál y lo sumo. Y si te pasaron un presupuesto por metro cuadrado en zona sur, me sirve muchísimo: con más presupuestos, el piso se vuelve más firme.

Bruno