El reglamento dice que la comisión aprueba tus planos en 20 días. Les pregunté a los que lo hicieron

Por Bruno, de tubarrio. El sábado pregunté en un grupo de Facebook de barrios cerrados de zona sur cuánto les había tardado la comisión de arquitectura en aprobarles los planos. Hoy leí las respuestas y las puse al lado de lo que dicen los reglamentos. No coinciden ni de cerca.

Tengo leídos doce reglamentos de edificación de barrios del sur del conurbano: once de los barrios de Inco (en San Vicente, Ezeiza, Presidente Perón y Berazategui) y el de Lagos de San Eliseo. Los doce le ponen un plazo a la comisión del barrio para contestar sobre tus planos. Es corto: 20 días en diez de ellos, 10 días en dos. Lagos de San Eliseo lo dice así: "La Comisión tiene un plazo de 20 días corridos para expedirse".

Leído así, uno piensa que en un mes tiene el plano aprobado y arranca la obra. Por eso pregunté.

Lo que me contestaron

• Un dueño que construyó en dos barrios: "En zona Canning me tardó 3 meses, zona San Vicente 6 meses". Solo la comisión del barrio.
• Un arquitecto de zona sur, hablando en general: la comisión demora más o menos un mes, y después vas con una copia firmada a la municipalidad, donde el trámite tarda entre cuatro y seis meses.
• Otro estudio de arquitectura no dio número pero dio la clave: depende de cuánto esté el profesional en cada barrio, porque "el consejo marca correcciones y ahí hay que tener agilidad".

Por qué 20 días se vuelven 6 meses

La respuesta está en el reglamento mismo, en una frase que se lee rápido. En los dos reglamentos de Inco que releí palabra por palabra para esto, la comisión se expide "en un plazo no mayor de 10 días a contar de la última presentación observada" (el de Cruz del Sur dice 10; el otro, igual, con 20). O sea: el plazo no corre desde que presentaste por primera vez. Corre desde la última vez que te observaron algo. Cada corrección que te marcan reinicia el reloj.

Si te observan un retiro, lo corregís y volvés a presentar: otros 20 días. Si en la segunda vuelta te marcan la altura del tanque: otros 20. Más lo que tarda tu arquitecto en corregir cada vez. Seis vueltas así y llegás a los seis meses del dueño de San Vicente sin que nadie haya incumplido nada. Esto es lectura mía, no algo que me haya dicho la comisión, pero es la única forma en que los dos números pueden ser verdad a la vez.

Y ahí está lo que dijo el arquitecto: la agilidad. El que corrige en dos días y vuelve a presentar pierde 20 días por vuelta. El que tarda dos semanas en contestar pierde cinco.

El otro reloj, el que nadie mira

Hay un segundo plazo que corre en sentido contrario. En los reglamentos de Inco, una vez que el barrio te entrega el plano aprobado, tenés 18 meses para empezar la obra, "caducando automáticamente" si no arrancaste. En Lagos de San Eliseo son 12 meses desde el acta de inicio.

Ese reloj empieza cuando termina la comisión, no cuando termina el municipio. Si el municipio te lleva los cuatro a seis meses que contó el arquitecto, ya gastaste hasta un tercio del plazo antes de poder clavar una estaca. No digo que sea un problema para todos: dieciocho meses es bastante. Pero conviene saberlo antes de que el plano duerma en un cajón mientras juntás la plata.

Cuatro cosas que haría antes de presentar

• Pedirle a la administración la lista de observaciones más comunes. Cada observación evitada son 20 días ahorrados.
• Preguntarle a tu arquitecto cuántos planos aprobó en ESE barrio. No en barrios en general: en ese. Es lo que decía el segundo estudio.
• Contar el calendario completo. Comisión más municipio, no solo comisión. Con lo que me contaron, de cinco meses a un año antes de empezar.
• Anotar el día en que te entregan el plano aprobado. Ese día arranca tu plazo para empezar la obra.

Tres respuestas no son una estadística. Son tres personas que se tomaron el trabajo de contestarle a un desconocido en un grupo, y les agradezco. Si aprobaste planos en algún barrio, contame cuánto te tardó y en cuál, y lo sumo a esto.

Bruno