El reloj de 18 meses: lo que dicen los reglamentos sobre cuándo construir y lo que cuesta esperar

Por Bruno, de tubarrio. Leí doce reglamentos de edificación y un régimen de multas, y los crucé con lo que subió el metro de obra en el último año.

Hay una pregunta que me hacen seguido, casi siempre en voz baja, como si fuera una confesión: "compré el lote, pero no sé cuándo voy a poder construir. ¿Me pueden obligar?". La gente se imagina un reloj que arrancó el día que firmó el boleto y que en algún momento suena.

Así que fui a buscar ese reloj. Bajé y leí doce reglamentos de edificación de barrios del sur y sudoeste del conurbano, los que tengo juntos en esta página. Y encontré un reloj, sí. Pero no está donde la gente cree, y no es el que más cuesta.

El reloj no arranca cuando comprás

En once de los doce reglamentos el número es el mismo: 18 meses. Pero no se cuentan desde la compra ni desde la posesión. Se cuentan desde que te aprueban el plano. Así lo dice el de Las Victorias, en Ezeiza, palabra por palabra:

"El plazo para la iniciación de la obra tendrá una validez de dieciocho meses contados a partir de la fecha de visado del plano por el Departamento de Arquitectura de Inco, caducando automáticamente si durante dicho lapso no se hubiesen comenzado los trabajos de construcción (Preliminares)."

Leelo dos veces, porque dice algo distinto a lo que uno teme. El plazo no te obliga a construir: lo que vence es la aprobación de tu plano. Si pasan 18 meses y no empezaste, el visado caduca y tenés que volver a presentar. Y una vez que arrancás, tenés otros 18 meses para terminar y retirar el obrador. O sea que desde el sello del plano hasta la casa terminada, el reglamento te da hasta tres años.

Una aclaración honesta sobre el "once de doce": once son barrios de la misma desarrolladora, Inco (Damasia al Sur, Las Victorias, Horizontes al Sur, Santo Domingo, San Lucas, Cruz del Sur y los cuatro de Pueblos del Plata), y usan la misma plantilla. No es que el mercado entero se puso de acuerdo en 18 meses: es un modelo de reglamento repetido once veces. El que se aparta es Lagos de San Eliseo, en Presidente Perón, que da 12 meses desde el acta para empezar. Si vas a comprar ahí, ese es tu número.

El reloj que sí te cobra: las multas en litros de gasoil

Lo que más me sorprendió no fue el plazo. Fue cómo se cobran las faltas. En los barrios de Inco las multas no están en pesos: están en unidades, y cada unidad es "el valor actual de un litro de gasoil Premium Diesel de YPF". Leve 30 unidades, media 60, grave 120, gravísima 200. Lo dice el régimen de sanciones de Las Victorias, y el de Damasia al Sur dice lo mismo.

Es una multa que se ajusta sola por inflación. Busqué cuánto sale hoy ese litro en los datos oficiales de precios en surtidor de la Secretaría de Energía: en las estaciones YPF del AMBA que cargaron su precio entre el 27 de septiembre y hoy, el diésel premium está entre ARS 2.379 y 2.799, con una mediana de ARS 2.565. Con ese número:

• Una falta leve: unos ARS 77.000.
• Una media: unos ARS 154.000 (USD 100 al oficial de hoy).
• Una grave: unos ARS 308.000.
• Una gravísima: unos ARS 513.000, más de USD 330.

Y acá viene lo que le importa a alguien que va a construir. En el régimen de Las Victorias, entre las faltas medias están, textual: "la falta de los correspondientes cercos de obra", "la descarga de materiales en cunetas", "la falta de limpieza en obras" y, la más amplia de todas, "cualquier falta al reglamento de edificación u procedimientos de inicio de obra". Son ARS 154.000 cada una, y van a las expensas del mes siguiente. El que descarga el camión de arena en la cuneta no es el que paga: la multa va a las expensas del dueño.

Un detalle que me gustó: el exceso de velocidad de proveedores, arquitectos y contratistas lo pagan ellos, y si no pagan, no entran con el vehículo. Alguien en esa administración ya tuvo una obra con un volquete apurado.

El reloj que más cuesta no está en ningún reglamento

Ahora la parte que nadie te va a mandar por escrito. Mientras tu plano espera, el metro de obra se mueve. Tomé el índice de costo de construcción de APYMECO, que sigo todos los meses en nuestra página de costo del m²: en agosto de 2025 daba ARS 1.865.348 el metro cuadrado y en septiembre de 2026, ARS 2.438.218. Es un 30,7% más en 13 meses.

En pesos eso asusta, pero el que compra un lote en un barrio piensa en dólares. Así que lo pasé al dólar oficial del último día de cada mes: de USD 1.372 a USD 1.578 el metro. En dólares, 15,1% más caro en 13 meses. Y no fue parejo: en octubre de 2025 el dólar saltó y el metro en dólares bajó un 5%, y desde enero viene subiendo casi todos los meses.

Una aclaración que hago siempre porque me la corrigieron a mí: el índice de APYMECO es un edificio de viviendas modelo en La Plata, e incluye la ganancia de la constructora, el proyecto, la dirección y las tasas. No es lo que te cotiza un constructor por una casa de una planta en un barrio; los presupuestos reales que conseguí en Canning dan bastante menos. El índice sirve para ver la velocidad, no el precio.

Con esa velocidad, la cuenta de la casa mínima: los reglamentos de Inco piden 120 m² como mínimo (140 en Damasia y en Cruz del Sur). Si tu constructor te cotizaba USD 840 el metro hace un año, eran unos USD 100.800. Si su precio se movió como el índice, hoy son unos USD 116.000. Esto último es una corazonada, no un dato: no sé si los presupuestos de casas siguen al índice, y no tengo el presupuesto de hace un año de nadie para comprobarlo.

Lo que haría yo si tuviera el lote y no la plata

• No presentaría el plano antes de tener el dinero de la obra a mano. El reloj de 18 meses arranca con el visado, no con la compra. Presentarlo "para adelantar" es empezar a correr una carrera que todavía no podés correr.
• Pediría el reglamento antes de reservar y buscaría tres cosas: desde cuándo cuenta el plazo, cuántos metros mínimos te obliga a construir, y en qué se miden las multas.
• Pondría el cerco de obra y la limpieza en el contrato del constructor, con nombre y apellido de quién paga la multa si falta. Son unos ARS 154.000 por vez, y el barrio se los cobra al dueño en las expensas.
• Mediría la espera en dólares por metro, no en pesos. Un año de espera le sumó a esta serie un 15% en dólares. Esperar puede ser la decisión correcta, pero que sea una decisión, no algo que pasa.

Si compraste en uno de estos barrios y te vencieron los 18 meses, me encantaría saber qué te pidieron para volver a presentar: si cobraron de nuevo el visado, si cambiaron el reglamento en el medio. No lo encontré escrito en ningún lado y prefiero no inventarlo. Sin nombres.

Bruno