Antes de señar n.º 1: un lote de USD 13.000 en un "barrio cerrado" de Facebook, contra el catastro de ARBA

Por Bruno, de tubarrio. Leo grupos de Facebook de barrios cerrados todos los días. Desde hoy, una vez por semana, agarro un lote barato de esos grupos y lo busco en el catastro de la Provincia antes de que alguien lo señe. Esta es la primera.

El aviso apareció el 14 de octubre en un grupo de terrenos y dos días después, igual, en otro. Decía así, más o menos: terreno de 10 x 40 en Virrey del Pino, La Matanza, en un barrio cerrado de solo 24 lotes, alambrado y con portón, sin expensas, con escritura, USD 13.000. Daba la esquina exacta.

USD 13.000 por 400 m² son USD 32,5 el metro. En el post de los grupos conté que la mediana de los lotes en barrio cerrado que sigo es USD 140. Un cuarto de eso. Cuando algo cuesta un cuarto, la primera pregunta no es si es una ganga: es qué es lo que te están vendiendo.

Lo que encontré en el catastro

Ubiqué la esquina del aviso con el buscador de direcciones del Estado (georef, de datos.gob.ar) y bajé todas las parcelas de ARBA alrededor. No hace falta ser escribano para esto: es el mismo catastro que podés mirar en el visor de ARBA.

• En un kilómetro a la redonda hay 264 parcelas y ninguna tiene menos de 3.300 m². La del medio tiene unos 10.800 m². Son quintas de una hectárea, no lotes.
• La esquina toca cuatro parcelas: una rural de 20 hectáreas y tres quintas de 8.053, 9.315 y 9.823 m².
• Los 24 lotes de 10 x 40 del aviso, juntos, suman 9.600 m². Casi exactamente una de esas quintas.
• Los lotes de 10 x 40 más cercanos que sí existen en el catastro están a 1,2 kilómetros, en manzanas comunes de barrio abierto.
• Busqué también la zona en el registro de urbanizaciones cerradas de la Provincia, que es donde figuran los barrios cerrados y clubes de campo aprobados. En toda La Matanza hay uno solo registrado, y no es este.

Qué quiere decir, y qué no

Mi lectura, y la marco como lectura: alguien alambró una quinta, le puso portón y la está vendiendo de a pedacitos. Eso tiene un nombre y no es barrio cerrado.

Si el lote no tiene parcela propia en el catastro, lo que se puede escriturar no es tu lote: es una parte de la quinta entera. Sos condómino con el resto de los compradores. Tu "lote" es un acuerdo entre vecinos, no un pedazo de tierra con su número, y eso pesa el día que querés pedir un permiso de obra, una conexión de luz a tu nombre, un crédito o vender.

Lo que no sé, y lo digo para ser justo con el que vende: el catastro puede ir atrasado. Si la subdivisión se aprobó hace poco, el plano puede no estar cargado todavía. Tampoco sé si es exactamente la quinta amarilla del mapa; la marqué porque da justo con los metros. Por eso esto no es una acusación: es la lista de preguntas que yo haría antes de poner un peso.

Las cuatro preguntas antes de señar

• ¿Cuál es el número de partida de ESTE lote? Si te dan uno solo para toda la quinta, ya sabés la respuesta.
• ¿Hay plano de subdivisión aprobado? ¿Qué número tiene? Un plano aprobado tiene número y fecha; un dibujo del loteador, no.
• ¿Qué dice la escritura: el lote, o un porcentaje del inmueble? Si dice porcentaje, es condominio.
• Si dice barrio cerrado, ¿figura en el registro de la Provincia? Si no figura, es un loteo con alambre, que puede estar bien para vos, pero no es lo mismo ni vale lo mismo.

Y la quinta, gratis: abrí el catastro de ARBA, buscá la dirección y fijate si la línea de tu lote existe. Son cinco minutos.

USD 13.000 puede ser un buen precio por una parte de una quinta en Virrey del Pino. Lo que no es, por lo que dice el catastro hoy, es un lote de 400 m² en un barrio cerrado.

La semana que viene hago otro, de otro grupo y de otra zona. Si viste un lote barato en un grupo y querés que lo mire, mandámelo.

Bruno