Antes de señar n.º 2: lotes de USD 20.000 en Tres Pinos, General Rodríguez, contra el catastro de ARBA

Por Bruno, de tubarrio. Una vez por semana agarro un lote barato de los grupos de Facebook que leo y lo busco en el catastro de la Provincia antes de que alguien lo señe. La primera fue en Virrey del Pino. Esta es la segunda.

Prometí otro grupo y otra zona. La zona es otra. El grupo, no: de todos los que leo, el de lotes de Zona Oeste fue el único que en estas dos semanas tuvo un lote barato con precio y lugar. Eso también dice algo de dónde se mueve lo barato.

El aviso salió el 26 de octubre y se repitió al día siguiente: lotes de 1.000 y 1.200 m² en el "barrio cerrado Tres Pinos", General Rodríguez, USD 20.000, facilidades de pago, acepto permutas, listos para escriturar y construir.

USD 20.000 por 1.000 m² son USD 20 el metro. La mediana de los lotes en barrio cerrado que sigo es USD 140. Es un séptimo. Con esa distancia, lo primero que pensé fue lo mismo que en Virrey del Pino: acá hay algo raro.

La primera sorpresa: no es barato para Tres Pinos

Busqué "Tres Pinos" en MercadoLibre el 6 de noviembre y aparecieron 104 terrenos en venta. Leí los 45 que traían precio y metros: la mediana es USD 20.000 y USD 18 el m². Hay uno de 1.114 m² a USD 12.500 y alguno frente a la laguna a USD 40.000.

O sea que el aviso del grupo no está regalando nada. Pide lo que pide todo el mundo ahí. Lo raro no es este lote: es que un emprendimiento entero, a 45 minutos de la Capital, tenga el metro a un séptimo de lo que vale en un barrio cerrado. Así que la pregunta cambió. Ya no es qué tiene de malo este lote. Es qué se está comprando en Tres Pinos.

Lo que encontré en el catastro

Tres Pinos se vende como "Villa de Campo": según los mismos avisos, 836 hectáreas, 12 o 13 barrios cerrados y 3.851 lotes, sobre la Ruta 6, km 142. El contorno está cargado en OpenStreetMap y mide 820 hectáreas, así que coincide. Bajé todas las parcelas de ARBA que caen adentro.

• Adentro hay 9 parcelas, y las 9 son rurales. La más chica tiene 14 hectáreas y la más grande, 487. Juntas suman las 820.
• Ningún lote de 1.000 m² está dibujado como parcela. Ni uno, sobre los 3.851 que anuncian.
• Para saber si el que fallaba era mi método, hice la misma consulta sobre La Cesarina, un barrio cerrado aprobado del mismo partido: aparecen sus lotes, uno por uno, más de 200. El catastro de General Rodríguez está cargado.
• Busqué en el Registro Provincial de Urbanizaciones Cerradas, donde figuran los barrios cerrados y clubes de campo aprobados. General Rodríguez tiene 12 y Tres Pinos no es ninguno. El único registrado que toca su borde es el Aero Country Club, que es otro barrio. Y en el mapa se ve la diferencia: el Aero Country, pegado al borde norte, aparece con 248 lotes de unos 1.000 m², cada uno con su parcela. Del alambrado para allá, una parcela de 487 hectáreas.

La segunda sorpresa: el boleto

Leyendo las descripciones de los avisos de MercadoLibre encontré lo que el del grupo no dice. Dos vendedores lo escriben con todas las letras: "Boleto listo para transferir" y "Papeles y expensas (Transferencia del Boleto)". Otros dos hablan de "posesión inmediata" o de un lote "listo para tomar posesión". Ninguno de los 30 que leí entero habla de una escritura hecha.

Y el aviso del grupo dice "listos para escriturar".

Qué quiere decir, y qué no

Mi lectura, y la marco como lectura: en Tres Pinos hoy se compra un boleto de compraventa con el desarrollador, y si comprás de reventa, lo que te pasan es ese boleto. El boleto es un contrato serio y te da derechos, pero no es una escritura: no te hace dueño ante el registro. El lote todavía no existe como inmueble separado; existe la parcela rural grande de la que algún día va a salir.

Lo que no sé, y lo digo para ser justo. El catastro puede ir atrasado, y un emprendimiento de este tamaño se aprueba por etapas. Además, si se arma como conjunto inmobiliario con propiedad horizontal especial, los lotes terminan siendo unidades funcionales de una parcela madre, y en el mapa de parcelas nunca se ven dibujados uno por uno. Eso es legal y se escritura. Por eso esto no es una acusación ni contra el que vende ni contra el desarrollo, que tiene casas construidas y gente viviendo. Es la diferencia entre lo que dice el aviso y lo que hoy dicen los registros públicos.

Y la diferencia de precio, USD 20 contra USD 140, para mí se explica bastante por eso: estás pagando un lote que todavía no es un lote. Puede ser una buena apuesta. Pero es una apuesta, y conviene saber cuál.

Las cinco preguntas antes de señar en un desarrollo así

• ¿Qué me firman: boleto o escritura? Si es boleto, ¿es con el desarrollador o me ceden el de otro comprador?
• ¿Cuál es la partida de MI lote o de mi unidad funcional? Si te dan la de una parcela de 72 hectáreas, ya sabés en qué etapa está.
• ¿Qué plano está aprobado? Subdivisión o propiedad horizontal especial, con número y fecha. Un masterplan de folleto no es un plano.
• ¿Cuándo se escritura y qué pasa si no se escritura? Que esté por escrito en el boleto, con plazo.
• ¿Quién paga la escritura cuando llegue? En los desarrollos grandes suele ser un costo aparte que nadie menciona en el aviso.

Y la sexta, gratis: abrí el catastro de ARBA y mirá si la línea de tu lote existe. En Tres Pinos, hoy, no existe en ninguno.

USD 20.000 por 1.000 m² cerca de la Ruta 6 puede ser una buena compra. Lo que no es, por lo que dicen hoy el catastro y el registro, es un lote listo para escriturar.

La semana que viene, el tercero. Si viste un lote barato en un grupo y querés que lo mire, mandámelo.

Bruno