Encontré un lote en un barrio cerrado de Pilar por USD 7.000. Lo caro es todo lo demás

Por Bruno, de tubarrio. Lo que encontré esta noche ordenando los avisos de lotes, con los links.

Todas las noches tubarrio baja los avisos de lotes en barrios cerrados de Mercado Libre, Argenprop y Zonaprop. Hoy los ordené por precio del metro cuadrado, de menor a mayor, para ver qué había abajo de todo. Arriba de la lista, sola, había una cosa que me hizo pensar que era un error de carga:

Un lote de 602 m² en San Sebastián, Pilar. En esquina, orientación noroeste, posesión inmediata. USD 8.000.

San Sebastián no es un barrio perdido. Es un masterplan de 1.110 hectáreas sobre el ramal Escobar, con cancha de golf, sector ecuestre, lagunas, club house y gente viviendo todo el año. USD 8.000 es lo que sale un auto usado.

Así que entré al aviso a ver qué decía de verdad. Y lo primero que vi es que me había quedado vieja la información: hoy pide USD 7.000. Bajó mil dólares desde nuestro relevamiento anterior.

No es un error, y no es el único

Mi primera sospecha fue la de siempre: que esos USD 7.000 fueran el anticipo de una financiación, y el precio real fuera otro. No. El aviso dice precio de contado. Y no está solo: en el mismo barrio hay otros tres lotes de unos 600 m² en el área 13 a USD 12.000, 13.000 y 14.000.

Uno de ellos sí ofrece cuotas, y es la mejor pista de cómo se mueve ese mercado: USD 14.000 de contado, o USD 16.500 financiado, con USD 6.500 de anticipo y diez cuotas de USD 1.000. O sea que pagar en diez meses te cuesta un 18% más. Nadie que estuviera desesperado por vender te ofrecería eso, y nadie que estuviera tranquilo te pediría 14 mil por 600 metros en un barrio con golf.

Lo que no dice el precio

Busqué lo que pagan de expensas los lotes baldíos de San Sebastián. En dos avisos del mismo barrio que lo publican: ARS 450.000 y ARS 550.000 por mes, para un lote sin casa. Al blue de hoy (ARS 1.540), redondeando en ARS 500.000, son unos USD 325 por mes.

Ahora hacé la cuenta con el lote de USD 7.000: en un año y nueve meses de expensas pagaste el lote otra vez. En diez años, unos USD 39.000. Más de cinco veces lo que te costó.

Y eso es antes de poner un ladrillo. De los 12 reglamentos de edificación que leí la semana pasada, 11 te dan 18 meses para empezar la obra desde que te aprueban los planos. Y mientras no construís, el lote te sigue costando todos los meses.

Puse los 11 lotes que hay en venta hoy en San Sebastián uno al lado del otro y marqué esa línea. En 7 de los 11, diez años de expensas cuestan más que el lote. Los únicos que quedan del otro lado son los de las áreas 5 y 7, sobre la laguna, entre USD 45.000 y 83.000. (Dos de los avisos del área 5 son de 992 m² y pueden ser el mismo lote publicado por dos inmobiliarias.)

Mi corazonada, rotulada como corazonada

No hablé con ninguno de estos vendedores, así que esto es una hipótesis y no un dato. Pero el dibujo es muy claro: los baratos son casi todos del área 13, el último barrio que se entregó. Mucha gente compra un lote en pozo como inversión, pensando en venderlo cuando el barrio se llene. Cuando llega la posesión, empiezan las expensas completas. Y un lote que te cuesta USD 325 por mes sin darte nada es un lote que querés sacarte de encima, aunque sea regalado.

Se prueba fácil: si en un par de meses estos avisos siguen bajando de a mil dólares, el que vende está pagando por esperar. Lo voy a mirar, y si alguien vendió en el área 13 y me quiere contar cómo fue, le escribo el próximo post con su historia (sin su nombre).

Entonces, conviene?

Depende de una sola pregunta: vas a construir pronto?

• Si vas a empezar la casa en el próximo año, un lote de USD 7.000 en un barrio con todo hecho es una ganga difícil de repetir. Las expensas las ibas a pagar igual viviendo ahí.
• Si lo querés "para cuando se pueda", no estás comprando un lote de USD 7.000. Estás comprando una cuota de USD 325 por mes con un lote de regalo.

El precio de un lote es lo que pagás una vez. Las expensas son lo que pagás siempre. Cuando el primero baja tanto, casi siempre es porque el segundo pesa.

Una nota al margen sobre el resto del mapa

Ya que tenía los avisos ordenados, miré las tres zonas juntas. De 126 lotes en venta con superficie publicada, el metro cuadrado mediano pide USD 125 en zona sur (36 avisos en 14 barrios) contra USD 257 en zona norte (84 avisos en 17 barrios). El doble. En zona oeste tengo solo 6 avisos en 3 barrios, que no alcanzan para decir nada; es un agujero mío que voy a cerrar.

Si buscás lote, la lista de los más baratos por m² se arma sola cada noche, y en la ficha de cada barrio tenés las expensas que tenemos registradas. Antes de mirar el precio, mirá esa otra cifra.

Bruno